房地产三大清算实操和增值税管控筹划

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主要内容

课程收益

企业所得税汇算清缴必备知识

金税四期下房地产行业管理新形势分析应对。金融大数据严管下如何实现企业零风险公转私税负优化实例解析。

一、所得税汇算主体如何判断和优化？如：总分公司如何汇算和规划税负？投资合伙企业如何认定其汇算主体？

汇算中纳税人应用好哪些权利，应防范哪些涉税风险点？

大数据下所得税风险提示演练。

实例解析：所得税汇算中易错风险点。

二、大数据治税下，汇算数据申报后大数据风险管理平台都排查哪些风险？为什么你们单位检查总被抽重？如何应对所得税大数据风险扫描？

三、所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化？应重点关注哪些风险点？房地产企业全套纳税申报表填制方法解读。

掌握所得税汇算中核算和税负优化核心点，防范大数据治税扫描汇算主要风险。

开办期业务所得税处理

一、财务和税务上如何划分企业筹建期？

开办费支出如何会计核算和所得税税前扣除？都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？
二、筹建期发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？筹建期间所得税亏损如何处理？票据风险如何把控？筹建期以发起人名义取得发票，是否可在设立后企业作开办费扣除？
案例：筹建期开办费支出会计核算和在新版所得税年度申报表填报应用。

了解筹建期业务的税会差异，掌握筹建期业务所得税核算、申报和税负管控技巧。

预售期所得税汇算

一、预售期间所得税预缴。
1、实例解析：预缴申报新变化及应关注主要风险点。

季度少预缴所得税能否被认定偷税？是否会课征滞纳金？

企业如何实现弥补亏损最优利用？如何避免多预交所得税？
2、案例：房地产所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表应用。
二、预售期间所得税汇算。
（一）预售期企业取得各类收入如何判断计税收入？应关注哪些涉税风险点？房地产企业不申报预收收入税收上是否属偷税？有哪些可利用节税技巧？
（二）业务招待费、广宣费、劳保支出等费用扣除涉税分析和应用技巧。集团间如何进行广告费、业务宣传费分摊规划？

案例：业务招待费与业务宣传费的选择技巧。

捐赠支出票据处理技巧。如何将捐赠业务最优化税前扣除？

与企业生产经营有关的外部人员交通费能否据实税前扣除？

公司经常与客户一起出差考察业务，客户机票等费用是否允许税前扣除?

查补收入能否作计提招待费、宣传费基数？

企业可否选择会计确认销售收入时点作三项费用计提基数？
（三）融资规划。
1、关联企业融资涉税风险解析。房地产集团内“资金拆借”面临的税务处理。房地产企业组织架构如何搭建对后续融资有利？
2、向非金融机构及个人借款如何解决税前扣除？民间借贷的法律风险和涉税管控。

问题：企业取得个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息可否税前扣除？企业向个人借款利息税前扣除如何处理税负最优？
3、案例：如何将超金融机构贷款利率利息在所得税前合理扣除。
4、案例：如何将房地产企业应税收入转成免税收入降低经营环节高利润产生的高所得税税负。
问题：房地产企业买古玩字画如何最优化税前扣除？

私车公用政策解析和应用。

手续费及佣金支出实例解析。5%限额扣除是按单个合同还是按总收入计算？差旅费票据处理和涉税规划。
案例：房地产项目预售阶段所得税汇算演练。

掌握房地产企业期房销售在所得税预缴和年度汇算报表填报技巧。业、财、税、法四融合，精准降低期房销售所得税税负。

销售期所得税汇算

一、收入总额管理。
1、竣工阶段会计和税法收入确认方面有哪些差异？如何调整？

商品房交付时间确定对所得税的影响分析。
实例：新收入准则下房地产企业会计上如何确认收入？

2、相对权责发生制原则，税法在合同约定制收入确认方面有哪些特殊规定？

3、分期收款税会差异实例解析。租赁收入税会差异实例解析。

4、案例应用

案例1：房地产企业不同销售方式下税法收入处理。

案例2：开发项目不同开发阶段收入处理。

5、各种返还收入如何处理税负最优？

6、代收费用、视同销售行为如何处理税负最优？

7、收入确认问答集锦。
二、扣除项目管理。
1、税前扣除原则有哪些？税法上哪些项目应按收付实现制原则扣除？大数据治税下税前扣除主要风险指标解析。

费用扣除问答，如：企业补缴以前年度社会保险费如何税前扣除？隔年发票和跨期报销发票如何财税处理？无票支出如何实现合法的税前扣除？
2、成本预算管控。

（1）案例：房地产成本对象确定及核算科目设置。
（2）成本核算对象的确定和开发成本的预算。①六大成本项目行业标准构成比例？②土建成本中各主要成本项目行业标准构成比例？③开发变动成本项目行业标准主要构成比例？④各成本构成项目在成本方面和收入方面的占比？⑤各项期间费用的占比。

（3）税法上滚动开发共同成本如何分配？

（4）产品已完工但大量缺建安发票，所得税汇算中如何处理使所得税税负最优且涉税风险最小？

出售地下车位如何进行所得税处理？

开发产品转自用又销售的所得税如何处理？

“拆一还一”所得税如何处理？

（5）已销产品计税成本如何计算？

开发产品成本归集、分配与结转实例应用。

（6）会计成本和计税成本核算实例应用。

（7）“买一赠一”会计核算和涉税处理实例解析。

3、期间费用的处理。

（1）招待费如何吃税收最优？业务招待费涉税风险检查及节税技巧应用。

（2）福利性和奖励性旅游的涉税筹划实例应用。

（3）防暑降温费、防暑降温用品节税技巧应用。

（4）费用扣除问答。如白条如何规避税收风险？
4、工资薪金和三项费用有哪些涉税风险？ 

案例：工资规划的最优化税前扣除。

公司食堂的筹划技巧。

私车公用筹划管控。

问题：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

企业春节期间对已离退休职工发现金补贴能否税前扣除？

支付给员工离职一次性补偿金能作为工资薪金税前扣除吗？能否作为三项经费的缴费基数？
5、特殊事项处理。以前年度应扣未扣费用及应扣未扣资产损失如何税务处理？

案例：房地产企业完工后取得成本发票可否补充扣除。

6、应纳税所得额的计算。

案例1：计税成本确认。

案例2：不同成本核算对象不同摊销方法实例应用。

案例3：多项目不同开发进度所得税汇算和年度申报表填报应用。

7、企业所得税检查应对及实务案例全套模拟演练。

掌握房地产企业现房销售在收入和成本方面的税会差异处理技巧和报表填报风险管控。精准管控、合理筹划现房销售所得税的税负。

所得税清算及分配注销

1、实操中哪些企业需清算？企业经营地点变动是否需所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？

案例1：房地产企业清算不同情况所得税处理。

案例2：应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理。

3、房地产企业应税分立和免税分立实操应用。

了解清算所得税核算原理和处理技巧，掌握合并、分立等资本动作所得税风险管控技能。保证税负最优下资金安全退出。

土地增值税模拟清算和税负管控

一、清算单位如何划分和筹划？自用或出租一年以上房屋再出售，土地增值税如何处理？滚动开发或同时建设两期以上项目，成本核算对象与土地增值税的清算单位如何最优规划？应防范哪些风险？

案例1：分期开发清算单位如何确定

案例2：特殊规证清算单位如何确定

案例3：公寓如何确定房产类型

应清算项目和可清算项目政策解析及筹划应用。
二、土地增值税清算实操
（一）收入总额管理。
1、土地增值税清算时，收入总额如何确认？代收费如何处理税收最优？

案例：新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税收入确认。
收入确认问题：清算时清算收入明确偏低如何确认？房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认销售收入？

2、面积误差如何税务处理和土地增值税清算？

案例1：面积误差具体处理。案例2：拆迁补偿实例解析。

3、各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？

4、如何规避税务机关清算审核在收入确认方面的风险？

案例.视同销售行为如何调整计税依据
（二）扣除项目管理。
1、土地成本管理。

（1）如何归集和分摊土地成本？合法有效凭证指的是什么？《建设工程规划许可证》中既未明确占地面积也未明确容积率，如何确认各期占地面积？

案例：土地价款不同摊销方法案例解析。

（2）拆迁安置费政策解析及风险防范。

案例1：本地安置和异地安置案例解析。

案例2：用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用。

（3）土地成本涉税问答。如：土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？取得土地的印花税可否记入土地成本？钉子户额外补偿费用如何确认扣除？无票的土地成本如何确认？
2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？如何填表？清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？红线外道路、公共设施配套建设支出是否可扣除？如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？

案例1：无产权建筑物如何计算土地增值税。

案例2：土地出让金不同返还方式案例解析。

案例3：售楼处、样板间费用如何扣除

案例4：土地出让金利息能否扣除

实务问题：建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？建成后产权属全体业主所有如何确认？分期开发，公共配套设施在清算中如何分？红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？销售房屋同时赠送如何确认？“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？整体购买未竣工开发项目如何扣除？

土地增值税清算后尾盘销售土地增值税如何申报？清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？清算后发生后续成本是否可“二次清算”？

实例解析房地产企业土地增值税预缴、清算及清算后尾盘销售新政应用及风险管控。

土地增值税反避税和税收筹划

1、土地增值税反避税政策解析及风险防范？

2、土地增值税筹划应用。

如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用等。

了解国家有关土地增值税五条反避税红线风险，掌握合法降低土地增值税税负方法。

土地增值税清算的检查应对

1、税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？

2、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？

3、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？4、实质审核在收入方面具体检查哪些事项？

5、扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？

6、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

了解税务机关如何审核土地增值税，防范土地增值税检查风险和增强检查应对技能。

土地增值税清算综合案例

通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。

案例1：实例全程演示税务机关审核土地增值税主要风险点。

案例2：全程实例模拟税务机关清算审核调整全流程。

通过真实案例正确认识和精准应对土地增值税清算。

房地产企业增值税管控筹划

第一节　房地产增值税管控思维
1、针对房地产行业运营特点，增值税管控筹划应从哪些方面展开。七个实务案例全面贯穿房地产管控全价值链。
2、房地产项目纳税管控和架构规划实例解析。

增值税体制下如何招投标？

工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优？

如何优选供应商？

如何合同规划使清包工税负最优？

销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？

第二节　合同管控

1、合同签订应防范哪些法律风险和涉税要点？

各类工程合同如何签？

购地合同如何签？

设计类合同如何签？

绿化合同如何签？

广告合同如何签？

设备采购和施工合同如何签？

抵债合同如何签？

房屋销售和租赁合同注意事项有哪些？

关联方借款合同注意事项。

2、如何内控管理好合同？

3、合同控税原理案例解析。
第三节　发票管控
1、增值税发票应从哪些方面监管？

普票开具应注意哪些问题？专票如何管控风险？

红字发票如何开？

抵扣、退税的用途确认如何操作？用途改变如何处理？

如何防控虚开发票？

案例：无偿赠送和买一赠一都怎么开票计税？

2、发票管控实例解析。

第四节　财务核算管控
1、房地产企业不同开发阶段增值税纳税时间规定及发票开具、帐务处理和纳税申报。

诚意金、定金、认购金、首付款、按揭贷款、房款多退少补的增值税管控和会计处理。

“拆一还一”方式增值税处理。

2、违约金、价外费用如何帐务处理？

土地价款如何财务处理和发票开具及申报纳税？

公共配套设施和人防工程的帐务处理。

面积误差的帐务处理。

首次购入增值税税控系统专用设备账务处理和税务处理。

3、开发项目自用、出租、回租如何合同签订和财务处理？

4、在建项目如何收购税负最优？

5、简易计税和一般计税全套财务处理和申报演练？如差额征税的账务处理（土地价款抵减销售额）；增值税纳税时点和会计确认收入时点不同步的账务处理等。

6、案例：房地产增值税留抵退税全程演练和财务处理实操。

全面掌握房地产全程增值税财务处理和税收筹划，以合同控税和票据风险防范为主线，合法降低房地产企业增值税的税负。

三大税种联动测算

根据三大税种核算原理，利用项目综合税负联动测算模版进行三大税种税负优化。

利用测算模版动态优化三大增值税种的税负。

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资料

1、超详细电子版讲义（可作日常处理财税实务查询字典）；

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3、房地产三大增值税种管控模版；

4、土地增值税清算模版（可直接用于实务）；

5、增值税下合同签订模版；

6、房地产成本核算全套模版等。

7、房地产全程会计核算和税务处理模版。

8、财务部管理制度和财务审核审批制度。

9、公司销售部门管理制度。

1、处理房地产实务的查询字典；

2、项目综合税负联动测算工具；

3、三大增值类税种测算管控工具；

4、房地产成本核算管控模板；

5、房地产全程会计核算和税务处理模版。