物业行业最新税会处理（第 41 期）

课程体系 

主要内容 

课程收益 

版块一、物业行业基础知识

一、物业管理的概念

二、 物业行业形式分类

三、 物业行业服务内容

四、物业行业基本原则

通过形式分类、服务内容、基本原则详细讲述了物业行业的基础知识，帮助学员迅速融入物业行业，为今后的工作打下坚实的基础

版块二、物业行业税务风险

一、 物业企业税收政策

二、常见税务处理

1、物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税？

2、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？

3、物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？

4、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？

5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？

6、物业公司在为业主服务的同时，也向业主销售产品或提供其他服务所涉及的税率问题：如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率?是否可认定为混合销售，按照销售服务征税？

7、物业公司在为业主服务的同时，也向业主销售产品或提供其他服务所涉及的税率问题：如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率?是否可认定为混合销售，按照销售服务征税？

8、物业公司承租不动产后再次出租，是按简易计税办法征收还是按一般计税办法征收?

9、物业公司为业主提供的装修取得的收入，请问是按照“建筑服务”税目缴纳增值税还是按照“现代服务”？

10、物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？

三、常见税务风险

1、不按规定开具发票

2、 少申报营业收入、偷逃税款

3、未按权责发生制确认收入

4、 减免物业费未按“视同销售”申报

5、代收款项未申报增值税

四、物业行业税务合规

1、科学分类收入与费用

2、 做好税务筹划

3、使用合适的计税方法

我国物业行业目前的税收法规与会计准则不断推陈出新，金税四期的到来，税务风险与违规成本逐年增大，如何及时把握政策的前沿动向，规避各业务环节的涉税风险，建立与税务机关的有效沟通，对物业财务人员提出了新的挑战。本版块通过大量常见税务实例，深度解析常见税务风险，剖析财务人员常见的误区与盲区，生动地引导学员掌握财税知识与风险管理技巧，应对税务，帮助学员迅速成长，胜任物业行业财税处理。

三、物业行业财务怎么干

一、 物业财务职责内容

1、财务管理

2、预算管理

3、会计核算

4、资金

5、体系建设

6、内控检查

7、 其他工作

二、物业财务工作交接

三、物业需要向业主公开的账目

无论你是否有工作经验,你进入一个新行业，新公司，都有很多需要你去学习的东西。　每个行业都有自己的行业文化和工作模式,不要去生搬硬套原来的工作方法,而应该是尽快适应新的工作氛围，本版块直接讲述了职责内容，工作交接，向业主公开的账目，让学员迅速上手，平稳发展。

四、物业行业账务税会处理

基础信息：

单位名称：祥合人家物业公司

纳税人识别号：'911201160182935873

地址、电话：开发区东十大道21层

开户银行：中国工商银行开发区支行

一、 账务处理特点

二、物业公司日常业务处理

1、 收到投资款

2、 从银行提取现金/备用金

3、 出借款项/员工借款/部门限额/股东借款

4、 员工报销/交通费/餐费/业务招待费/

5、 员工报销/会议费/福利费/差旅费

6、 购买办公用品/日用品

7、 开通银行账户/基本户/一般户/微信支付宝账户

8、 购买财务软件/申报技术服务费/打印机/固定资产

9、 发工资/交社保/交公积金

三、物业公司特殊业务处理

（一）收入的确认：

物业行业特殊税率/纳税义务发生的时间/增值税收入确认时间/企业所得税收入确认时间/

1、 预收物业费/开收据/开发票

2、 预收物业费/赠物业费/赠礼品

3、 收取电费/代收代付/转售电费

4、 收取水费/差额征税/全额纳税

5、 收取暖费/代收代付/转售/自营/优惠政策

6、 停车费/购买停车位/租赁停车位

7、 租赁业务/广告位费/房屋/维修费

（二）代管业务

1、代管基金/利息

2、房屋共同部位、共同设施设备大修、更新、改造工程

（三）成本费用

1、主营业务成本/其他业务成本

（1）电梯/消防/二次供水/管网

（2）保洁/防疫/化粪池

（3）绿化/绿化工具/用水/补苗

（4）资产折旧/摊销

（5）管理费/办公费/公共设施

2、期间费用

可抵扣进项税额/不抵扣进项税额/加计抵减

四、物业公司财务报表

1、资产负债表

2、利润表

3、资产负债表

以“祥合人家物业公司”为例，结合物业企业的业务特点，通过

量的实例，手把手详细的讲述了物业公司日常业务处理，特殊业务处理和物业公司财务报表。学员可以直接上手，学以致用。

五、最新纳税申报实例讲解

一、 进项税的认证勾选

1、 网上电子税务局勾选认证

2、 增值税发票综合服务平台勾选认证

（1）发票抵扣勾选

（2）发票批量勾选

（3）发票批量抵扣撤销勾选

二、销项税的统计抄送及清卡

1、 什么是抄报税？

2、 自动抄税

3、 手动抄税

4、 申报增值税时提示”未抄报税“，怎么处理？

5、 逾期未抄报税会有什么影响？怎么解决？

6、 自动/手动清卡

三、纳税申报实例讲解

1、 一般纳税人主附税纳税申报（实例讲解）

（1）增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）

（2）增值税及附加税费申报表附列资料一（本期销售情况明细表）

（3）增值税及附加税费申报表附列资料二（本期进项税额明细表）

（4）增值税及附加税费申报表附列资料四（税额抵减情况表）

（5）增值税及附加税费申报表附列资料五（附加税额情况表）

2、小规模纳税人主附税纳税申报（实例讲解）

（1）增值税及纳附加税费申报表（小规模纳税人适用）

（2）增值税及附加税费申报表附列资料（一）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）

（3）增值税及附加税费申报表附列资料（二）（附加税费情况表）

结合大量实例，引入企业的数据，全程带着大家进项税认证勾选，销项税统计抄送及清卡，逐表讲解所有申报表，最终成功缴款，完成纳税工作。