房地产开发企业汇算清缴特殊在哪？就在这一张表！

来源: 正保会计网校编辑：wangpingping 2019/03/04 13:33:57　　字体：大小

在这里网校给大家分析一下为什么房地产行业的年度企业所得税汇算清缴要复杂，又具体复杂在哪里？

房地产企业汇算清缴之所以比普通行业难，是由于它业务的特殊性导致的。1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。也就是说从1994年开始法律允许房地产开发企业预售房屋，这相当于为房地产企业多增加了一条融资渠道。房企的收入来自预售方式和现房销售方式两种，销售未完工产品按照《预售合同》、销售已完工产品按照《销售合同》来计算收入。

而对于预售业务，是存在税会差异的。会计处理上，收到商品房预售款，不做收入处理，而是放在预收账款里。而在税务处理上，根据国税发[2009]31号第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以，在年度汇算清缴时要有一个税会差异的纳税调整。

那么体现在汇算清缴37账表的填报上，房地产企业就多了《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第22-29行内容的填写。

A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表
行次	项目	税收金额	纳税调整金额
行次	项目	1	2
1	一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）	0	0
10	……	0	0
11	二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）	0	0
20	……	0	0
21	三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）	0	0
22	（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）	0	0
23	1.销售未完工产品的收入	0	*
24	2.销售未完工产品预计毛利额	0	0
25	3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税	0	0
26	（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）	0	0
27	1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入	0	*
28	2.转回的销售未完工产品预计毛利额	0	0
29	3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税	0	0