2012年《初级会计实务》知识点预习：投资性房地产

2012年初级会计职称考试《初级会计实务》知识点预习
第一章 资 产
第六节 固定资产及投资性房地产

　　投资性房地产

　　（一）投资性房地产内容

　　投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1.投资性房地产的范围

　　（1）已出租的土地使用权。

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（3）已出租的建筑物。

　　2.不属于投资性房地产的范围

　　下列项目不属于投资性房地产：

　　（1）自用房地产。

　　（2）作为存货的房地产。

　　（二）投资性房地产的取得

　　1.外购的投资性房地产

　　企业外购的房地产，只有在购入的同时开始出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　2.自行建造的投资性房地产

　　企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

　　（三）投资性房地产的后续计量

　　1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。

　　3.投资性房地产后续计量模式的变更

　　为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　（四）投资性房地产的处置

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

　　【例】单项选择题

　　◎甲公司对投资性房地产按照公允价值模式计量，2008年1月取得用于经营性出租的房产，初始成本6 000万元，2008年12月31日该项投资性房地产公允价值为6 400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2009年12月31日该投资性房地产公允价值6 300万元，不考虑其他因素，则甲公司2009年12月31日该投资性房地产的“公允价值变动”的余额以及公允价值变动对2009年损益的影响分别是（ ）万元。

　　A、300，300

　　B、100，－100

　　C、100，300

　　D、300，－100

　　正确答案：D

　　　　答案解析：本题考核投资性房地产的核算，2009年该项投资性房地产的“公允价值变动”余额＝6 300－6 000＝300（万元），对损益的影响＝6300－6400＝－100（万元）。

　　【例】多项选择题

　　◎下列各项中，构成投资性房地产成本的有（　　）。

　　A、购买时支付的买价

　　B、支付的税金、手续费等

　　C、土地开发费

　　D、安装成本

　　正确答案：ABCD

　　正保会计网校答案解析：本题考核投资性房地产成本的构成，选项A、B形成外购投资性房地产的入账价值；选项C、D属于自行建造投资性房地产的成本。