初级会计职称《初级会计实务》考点解析：投资性房地产

　　（一）投资性房地产的范围

　　1.投资性房地产的范围

　　（1）已出租的土地使用权。

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（3）已出租的建筑物。

　　2.不属于投资性房地产的内容

　　（1）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

　　（2）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，属于房地产开发企业的存货。

　　（二）成本模式下的投资性房地产会计核算

　　同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　1.外购的投资性房地产

　　外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。会计处理为：

　　借：投资性房地产

　　　　贷：银行存款

　　2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产

　　其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 ，会计处理为：

　　借：投资性房地产

　　　　贷：银行存款

　　3.投资性房地产的后续计量

　　（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产累计折旧

　　投资性房地产累计摊销

　　（2）取得的租金收入，会计处理为：

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　借：营业税金及附加

　　　　贷：应交税费—应交营业税

　　（3）投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。会计处理为：

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　4.处置投资性房地产

　　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　（三）公允价值模式下的投资性房地产会计处理

　　1.外购的投资性房地产

　　外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

　　借：投资性房地产—成本

　　　　贷：银行存款

　　2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

　　借：投资性房地产—成本

　　　　贷：银行存款

　　3.投资性房地产的后续计量

　　投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。

　　（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：

　　借：投资性房地产—公允价值变动

　　　　贷：公允价值变动损益

　　公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　（2）取得的租金收入，会计处理为：

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　借：营业税金及附加

　　　　贷：应交税费—应交营业税

　　4.处置投资性房地产时，会计处理为：

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产—成本

　　　　　　　　　　　　—公允价值变动

　　同时：

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：其他业务成本

　　（四）投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。