《中级会计实务》备考指导：投资性房地产的四个归纳

　　1.投资性房地产的核算范围

　　房地产包括房屋、建筑物及土地使用权。

　　属于投资性房地产的项目有：

　　（1）已出租的建筑物（以经营租赁方式出租，且拥有使用权）；

　　（2）已出租的土地使用权（以经营租赁方式出租）；

　　（3）持有并准备增值后转让的土地使用权；

　　（4）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算；

　　（5）关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产，但是在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产；

　　（6）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产产品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产。否则不确认为投资性房地产；

　　（7）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的可以将该建筑物确认为投资性房地产；若所提供的其他服务在整个协议中为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

　　不属于投资性房地产的内容有：

　　（1）企业自用的房地产（适用《固定资产》、《无形资产》准则）；

　　（2）作为存货的房地产（一般是指房地产开发企业在销售或为销售而正在开发的商品房或土地，适用《存货》准则，当其对外销售时，取得销售收入适用《收入》准则）；

　　（3）企业代建的房地产（取得的收入、发生的费用的确认和计量适用《建造合同》准则）；

　　（4）按国家有关规定认定的闲置土地；

　　（5）持有并准备增值后处置的房屋、建筑物；

　　（6）企业拥有并自行经营的旅馆饭店；

　　（7）依法取得、用于开发后出售的土地使用权（属于房地产开发企业的存货；即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产）。

　　2.投资性房地产与自用房地产相互转换的相关账务处理

　　（1）成本模式下：

　　①投资性房地产转换为自用房地产：

　　借：固定资产（无形资产）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　累计折旧（累计摊销）

　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）

　　②自用的房地产转换为投资性房地产：

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧（累计摊销）

　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）

　　　　贷：固定资产（无形资产）

　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　　（2）公允价值模式下：

　　①投资性房地产转换为自用房地产：

　　借：固定资产（无形资产）

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　　　　　　　——公允价值变动（或借记）

　　公允价值变动损益（或借记）

　　②自用房地产转换为投资性房地产：

　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益：

　　借：投资性房地产——成本（公允价值）

　　　　累计折旧（累计摊销）

　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）

　　　　公允价值变动损益

　　　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等

　　转换当日公允价值大于账面价值的，其差额计入所有者权益：

　　借：投资性房地产——成本（公允价值）

　　　　累计折旧（累计摊销）

　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）

　　　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等

　　　　　　资本公积——其他资本公积

　　3.投资性房地产处置或转让时的相关账务处理

　　（1）一般来说，投资性房地产作为企业的其他业务活动核算，所以在处置投资性房地产时，要通过“其他业务收入”、“其他业务成本”科目核算。投资性房地产业务属于企业的主要经营业务的，则应该通过“主营业务收入”、“主营业务成本”科目处理。

　　（2）成本模式下的处置：

　　借：银行存款（处置收入净额）

　　　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　（3）公允价值模式的处置：

　　借：银行存款（处置收入净额）

　　　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　　　　　　　——公允价值变动（或借记）

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：其他业务成本（或相反分录）

　　借：资本公积——其他资本公积（按投资性房地产在转换日计入资本公积的金额）

　　　　贷：其他业务成本

　　4.投资性房地产后续计量模式变更

　　首先应明确，企业对投资性房地产的计量一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，变更时公允价值与账面价值的差额，应调整期初留存收益（未分配利润）。

　　具体账务处理：

　　借：投资性房地产——成本

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产（原账面余额）

　　　　　　利润分配——未分配利润（或借记）

　　　　　　盈余公积（或借记）

　　如果题目条件要求考虑所得税影响，则还需要分析投资性房地产在转换时的账面价值与计税基础分别是多少，以确定暂时性差异，并确认递延所得税，其中账面价值即为转换时该投资性房地产的公允价值，而计税基础，则需要视该房地产税法上的折旧方式而定，用公式表示即为：计税基础=入账价值－税法上的累计折旧额。

　　注意：已采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不得再转按成本模式计量。

作者：正保会计网校学员 醉卧夕阳