听高志谦老师讲《中级会计实务》:投资性房地产要点总结

　　一、考情分析及内容变化情况

　　本章内容在考试中一般以单项选择题、多项选择题以及判断题等客观题进行考核，在计算分析题和综合题中也可能出现。本章内容变化不大，主要变动情况时增加了投资性房地产的后续支出的讲解；投资性房地产处置时的处理也有细微变动。

　　二、听课心得

　　本章听的是高志谦老师讲授的投资性房地产一章，第一次听高老师讲课，我被他的快板式讲授风格深深吸引了，有种相见恨晚的感觉，喜欢高老师讲话干净利落，例证通俗易懂，对考点的概括性很强，听他的课总有种豁然开朗的感觉。不多说，下面请看本章的知识要点总结。

　　三、知识点精讲

　　（一）投资性房地产定义

　　是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（简单说就是租赁出去，或者用于保值增值的房产，或者两者兼有性质的房产）

　　（二）投资性房地产范围（重点掌握）

　　包括以下三方面：1.已出租的土地使用权；（这里企业必须拥出租物的产权）2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。以下是不属于投资性房地产的资产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产2.作为存货的房地产

　　（三）投资性房地产的确认和计量

　　1.确认条件：

　　企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益且成本能够可靠地计量。

　　2.确认总体原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时按照取得时的实际成本进行初始计量，这和固定资产、无形资产的计量方法相同。

　　不同取得渠道下的成本计量：①外购。按买价和相关税费作为其入账成本。②自行建造。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

　　（四）投资性房地产的后续计量

　　（1）采用成本模式：与固定资产计量方法相同，只是用到科目不同（其他业务成本或其他业务收入）。

　　（2）采用公允价值模式：高志谦老师给我们总结了一句话：公允价值计量模式很简单，不计折旧、不摊销、不计提减值，以公允价值调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。

　　A.期末公允价值大于账面价值时

　　借：投资性房地产――公允价值变动
　　　贷：公允价值变动损益

　　B.期末公允价值小于账面价值时，反之。

　　注意：企业可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式。

　　（五）投资性房地产后续计量模式的变更（转换）

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。

　　1.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货，自用房地产或存货的公允价值与投资性房地产账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”中。

　　2.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入到“公允价值变动损益”中，反之，其差额计入到“资本公积”。

　　（六）投资性房地产的处置（重点掌握）

　　成本模式下：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（其他业务收入或其他业务成本）。

　　公允价值模式下：

　　1.按实际收到的款项

　　借：银行存款
　　　贷：其他业务收入

　　2.按当时投资性房地产的账面余额

　　借：其他业务成本
　　　贷：投资性房地产――成本
　　　　　　　　　　　――公允价值变动（也可能在借方）

　　3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

　　借：公允价值变动损益
　　　贷：其他业务成本

　　或反之。

　　4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本

　　借：资本公积――其他资本公积
　　　贷：其他业务成本

　　或反之。

　　本章小结

　　本章难度不是很大，主要掌握公允价值模式下投资性房地产的会计核算；成本模式转化为公允价值模式的会计处理，公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品的公允价值的转换下归属科目的计量。本章可以与固定资产结合在一起复习，关键知识点要注意强化，与固定资产的不同是问题的关键。

　　【相关例题】2006年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2007年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为3 000万元，已提折旧为2 000万元，未计提减值准备。2007年12月31日该办公楼的公允价值为1 200万元。2008年12月31日办公楼的公允价值为1 800万元。2009年12月31日办公楼的公允价值为1 700万元。2009年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3 000万元。则甲公司出售办公楼时产生的其他业务利润为（ ）万元。

　　A.1 300

　　B.2 200

　　C.2 000

　　D.2 700

　　【正确答案】C

　　【答案解析】

　　①2007年初自用办公楼转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的价值贬值额＝（3 000－2 000）－900＝100（万元），列入“公允价值变动损益”借方；

　　②2007年末根据当时的公允价值1 200万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝12 00－900＝300（万元）；

　　③2008年末根据当时的公允价值1 800万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1 800－12 00＝600（万元）；

　　④2009年末根据当时的公允价值1 700万元，应认定投资性房地产暂时贬值额＝1 800－1 700＝100（万元）；

　　⑤2009年末出售办公楼时产生的其他业务收入＝3 000（万元）；

　　⑥2009年末出售办公楼时产生的其他业务成本＝1 700（万元）；

　　⑦2009年末出售办公楼时由其持有期间产生的暂时净增值转入其他业务成本额＝－100+300+600－100＝700（万元）；

　　⑧2009年末出售办公楼时产生的其他业务利润＝3 000－1 700+700＝2 000（万元）。

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责任编辑：暖阳

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　　高志谦 会计学博士，业内著名会计考试辅导专家，十年来一直从事注会、注税、注评考试辅导及相关考试命题研究工作，对大纲教材理解透彻，对命题规律把握准确，授课条理清晰、深入浅出，教学方法独特精湛，讲课方式生动幽默、气氛轻松活跃，尤其考前应试技巧，独特实用，以良好的教学效果赢得广大学员的好评！

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　　2010年初级职称　　　　　　　《初级会计实务》
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