携手过中级——《中级会计实务》第四章 投资性房地产

　　离2010年中级会计职称考试时间越来越近了，大家的职称备考进度跟进了吗？正保会计网校论坛“中级会计实务”辅导区，第二轮的复习已经开始了，以下是对第四章投资性房地产的难点及重点的讲解，大家可以做为参考学习资料。如有本章问题也可以跟帖提问，一同探讨研究！共同进步！

第四章 投资性房地产

　　投资性房地产虽然是属于比较新的内容，但近三年全部为客观题，因为实务中现阶段是限制公允价值模式的使用。听说财政部知道哪家上市公司使用公允价值模式，就会去做调研，看你是否真正有市场报价，涉及投资性房地产业务的上市公司70多家，除少数几家在香港上市的外很少采用公允价值模式。

　　本章概括：

　　【注意】后续支出是解决资本化还是费用化的问题，后续计量是采用成本模式或公允价值模式计量的问题。

　　提示：这里准则归类的投资性房地产范围只有3类，持有并准备增值后转让的只有土地使用权。注意选择题。

　　【例题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009年考题）

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　【答案】AC

　　【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。

　　投资性房地产的初始计量，也就是取得时按成本进行计量

　　投资性房地产公允价值模式：

　　只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。从定义我们可以看出后续计量对公允价值模式计量有严格的限制。

　　【例题】2×10年，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建的一栋写字楼租赁给乙公司，租期10年。

　　2×10年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

　　参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，2×10年12月31日，该写字楼的公允价值为90 000 000元。

　　甲公司的账务处理如下：

　　（1）2×10年12月1日，取得时初始计量

　　借：投资性房地产——写字楼——成本 80 000 000
　　　　贷：固定资产——写字楼 80 000 000

　　（2）2×10年12月31日，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，2×10年12月31日，该写字楼的公允价值为85 000 000元。

　　借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动 5 000 000
　　　　贷：公允价值变动损益——投资性房地产 5 000 000

　　（3）2×10年12月31日，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，2×10年12月31日，该写字楼的公允价值为70 000 000元。

　　借：公允价值变动损益——投资性房地产 1000
　　　　贷：投资性房地产——写字楼——公允价值变动 1000

　　投资性房地产的成本模式：

　　通常应当采用成本模式计量，满足特定条件也可以采用公允价值模式计量。（大部分采用成本模式计量）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　1.在投资性房地产采用成本模式计量的条件下，处理类似于固定资产和无形资产，按期计提折旧或摊销。

　　借：其他业务成本
　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

　　2.取得的租金收入，确认为“ 其他业务收入”。

　　3.投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值规定，已计提的减值准备，减值损失在以后的会计期间不得转回。

　　投资性房地产后续计量模式转换

　　教材第四节分别讲了投资性房地产的转换和处置

　　公允价值（成本）模式下的转换分以下四类

　　公允价值模式下的转换

　　①－②投资性房地产转换为自用房地产、存货

　　借：固定资产/无形资产／开发产品 （转换日公允价值）
　　　　贷：投资性房地产-成本 （取得成本）
　　　　　　投资性房地餐-公允价值变动 （增值，减值为借方）
　　　　　　公允价值变动损益 （减值为借方）

　　③自用房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产—成本
　　　　累计折旧／累计摊销
　　　　无形资产减值准备／固定资产减值准备
　　　　公允价值变动损益 （公允价账面价）

　　待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益，其他业务成本。

　　④存货的房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产—成本
　　　　存货跌价准备

　　公允价值变动损益（公允价账面价）

　　成本模式下的转换

　　①－②投资性房地产转换为自用房地产、存货

　　借：固定资产/无形资产/开发产品
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
　　　　贷：累计折旧/累计摊销

　　投资性房地产

　　③自用房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产
　　　　累计折旧/累计摊销
　　　　固定资产减值准备
　　　　无形资产减值准备
　　　　贷：固定资产/无形资产
　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　　　投资性房地产减值准备

　　④存货的房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产
　　　　存货跌价准备
　　　　贷：开发产品

　　最后教材讲了投资性房地产的处置，处置仍然区分公允价值模式和成本模式

　　公允价值模式与成本模式下确认收入均计入“其他业务收入”结转成本计入“其他业务成本”。

　　在公允价值模式下要结转投资性房地产累计公允价值变动，若存在转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

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