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土地增值税:是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 | ||
1 | 征税范围 | 基本:转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为。 不包括国有土地使用权出让取得的收入。 1、继承,不征 2、赠与,直系及公益性不征,非公益,征收 3、出租,不征 4、抵押,抵押期间不征,期满后房产权属转移的征收 5、交换,征收。个人互换自有居住房产的,免 6、投资联营,非房企免征,再转让的,征;房企,一律征收 7、合作建房,建成后自用,免征;建成后转让的,征 8、企业兼并转让房地产、代建房、重新评估,均不征收。 |
2 | 税率 | 增值 0 - 50%,税率30%,扣除系数0 增值 50%-100%,税率40%,扣除系数5% 增值100%-200%,税率50%,扣除系数15% 增值200% 以上,税率60%,扣除系数35% |
3 | 纳税义务人 | 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 |
4 | 扣除项目 | 新建房:非房企4项,房企5项(多加计扣除20%) 存量房:土地2项,房屋3项(多房屋及建筑物的评估价格) 注意新建房中的可口税金,房企2税1费,非房企3税1费,差印花税。契税在地价款里包含,耕地占用税在开发成本中 |
5 | 计算 | 1、算扣除项目 2、增值额=应税收入-扣除项目 3、增值率=增值额/扣除项目,找税率 4、应纳税额=增值额*税率-扣除项目*扣除系数 注意:销售和成本要配套 |
6 | 清算 | 1、应进行:全部竣工、完成销售、整体转让、直接转让土地使用权 2、可要求:已转让建筑面积85%以上,或剩下出租自用;销售许可3年后仍未卖完;申请注销但为办理清算 3、配套公共设施,产权属全体业主成本可扣;公共事业可扣;有偿转让的,计算收入,扣成本 4、预提费用不得扣除 5、多个房产共同费用,按建筑面积分摊 6、质量保证金,开发票的可扣,未开的不得扣 7、土地闲置费,不得扣 8、清算补缴的土地增值税,在期限内补缴的,不加滞纳 |
7 | 优惠 | 1、建造普通标准住宅,增值额未超20%,免征 2、国家建设征用的,免征 3、因城市规划需要搬迁,而自行转让的,免征 4、个人转让房地产,免征 |
8 | 征管 | 在房产所在地纳税 |
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