2012注会《税法》知识点预习：应税收入的确定与扣除项目的确定

注册会计师考试《税法》科目
第八章 土地增值税法

　　知识点三、应税收入的确定与扣除项目的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入

　　扣除项目的确定（一）新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；

　　（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。

　　[考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况：

　　①直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现；

　　②告诉一块地的土地开发成本，但该块中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本：

　　3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

　　①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

　　②其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；

　　用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　注意：1.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　2.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。（新增加）

　　4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（新增加）

　　4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费）

　　5.财政部规定的其它扣除项目。

　　此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%（二）存量房地产的扣除项目的确定：

　　（1）房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率新增：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　【例如】2011年2月1日卖房，购房发票金额1000万，2008年2月1日买的。

　　评估价格=1000×（1+5%×3）

　　（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

　　（3）转让环节的税金： 营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。

　　对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　【了解】对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。