注册资产评估师《建筑工程评估基础》预习：建筑面积及其计算规则

第六章 建筑工程量计算

　　知识点三、建筑面积及其计算规则

　　（一）计算建筑面积的范围 （掌握）

　　首先有这样几个概念：

　　 

　　1.3个不同的高度：

　　（1）单层建筑物的高度：是指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。

　　（2）净高：是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

　　（3）层高：是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。

　　2.屋面板找坡：平屋顶为了排水，可以把屋面板搭成斜的。高度是指地面至最低点的。

　　3.自然层：就是楼房自然状态有几层。一幢10层的楼，自然层就是10层。

　　4.跃层、错层：

　　跃层主要用在住宅中，在每一个住户内部以小楼梯上下联系。

　　错层是指一幢房屋中几部分之间的楼地面，高低错开。

　　应该计算的23条：

　　1.单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。

　　利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20m～2.10m的部位应计算1/2面积，净高不足1.20m的部位不应计算面积。

　　2.单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层（如图6-17所示），有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。

　　3.多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。

　　4.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20m～2.10m的部位应计算1/2面积，当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

　　5.地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。

　　6.坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积，层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层，多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

　　7.建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算、。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

　　8.建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

　　9.立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。

　　10.有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。

　　11.建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

　　12.有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

　　13.建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积。如建筑物屋顶的楼梯间为坡屋顶，应按坡屋顶的相关规定计算面积。

　　14.设有围护结构不垂直于水平面而超过底板外沿的建筑物（指有向建筑物外倾斜的墙体），应按其底板面的外围水平面积计算。

　　15.建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。跃层建筑内共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。

　　16.雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。

　　17.有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。当室外楼梯的最上层楼梯无永久性顶盖或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。

　　18.建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

　　19.有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

　　20.高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

　　21.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

　　22.建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

　　23.建筑物内的变形缝（与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝），应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

　　（二）不应计算建筑面积的范围：9条。（掌握）

　　1.建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。

　　2.建筑物内的设备管道夹层。

　　3.建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。

　　4.层顶水箱、花架、凉棚、露天游泳池。

　　5.建筑物内的工作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

　　6.突出墙外的勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

　　7.无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

　　8.自动扶梯、自动人行道。

　　9.独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

　　小结：

　　1.在该计算与不该计算之间用这样的原则：能否成为一间房屋。

　　2.外围：结构外围、外墙外围、围护结构外围、幕墙外围、保温隔热层外围。

　　3.层高（单层高度）：2.2m及以上全算；不足2.2m算一半。净高：2.1m以上全算；2.1-1.2m算一半；1.2m以下不算。只要斜面，按净高计算。

　　4.除了高度限制之外，只算一半的：第6、8、11.12.16、17、18、19条。 （有永久性顶盖，无围护结构）

　　5.特别的：15条。