注册资产评估师考试《资产评估》预习：投资性房地产评估

第十二章 以财务报告为目的的评估

　　知识点七、资产评估在投资性房地产评估中的应用

　　（一）投资性房地产与公允价值计量

　　1.含义及构成

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　2.会计计量规定

　　在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

　　（二）投资性房地产评估中的评估对象

　　1.投资性房地产的具体范围包括：

　　（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物

　　指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物：其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

　　指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　2.下列不属于投资性房地产

　　（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　（2）自用房地产

　　自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

　　例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，经营者在提供住宿服务的同时，还提供餐饮娱乐等服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。

　　（3）作为存货的房地产

　　作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

　　【注意】

　　在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产（土地使用权）、存货和投资性房地产。

　　例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，其余楼层均为普通住宅，在这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

　　需要注意的是，投资性房地产通常附带有租约，业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益，因而在进行评估的时候，评估对象应为附带有租约的房地产。

　　（三）投资性房地产的评估方法及评估参数

　　在实务中，投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

　　1.市场比较法（属于市场法）

　　在求取一宗待估投资性房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。在应用市场法时，对于投资性房地产尤其要注意所附租约所带来的影响，在选择可比交易案例时也需要考虑相关租约的因素。

　　2.直接资本化法（适用于暂时空置的投资性房地产，属于收益法）

　　将待估房地产未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取估价对象价值的方法。收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，然后利用相应的资本化率将年收益转换为价值。

　　一般公式为：

　　P＝A/R

　　式中：P——待估房地产价值； A——房地产的未来收益；R——资本化率。

　　3.收益乘数法（属于市场法）

　　（1）原理

　　收益乘数是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数，即收益乘数＝价格/年收益。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

　　房地产价值＝年收益×收益乘数

　　（2）收益的确定

　　比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数

　　①毛租金（年或者月）

　　通过价格除以月租金求得毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

　　②潜在毛收入

　　假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

　　③有效毛收入

　　由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

　　④净收益又称净营运收益（NOI）（比其他收益更可靠）

　　由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收入。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。

　　由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数，通常很少直接采用净收益乘数法的形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

　　4.现金流折现法（收益法）

　　5.租期及回收金额折现法（Term＆Reversion，“T&R”）（现金流折现法的简化形式）

　　投资性房地产通常附带有租约，由于在评估时，租约合同已经签订，所以可能会使房地产的租金水平偏离市场实际情况，从而影响到房地产的公允价值。因此，在评估时，需要对被估房地产租期内的收益情况加以单独考虑，在评估中体现为对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。