2012年注册资产评估师考试《财务会计》复习：投资性房地产

第五章 固定资产、投资性房地产、无形资产

　　知识点七、投资性房地产的基本概念及初始计量

　　一、投资性房地产的概念

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　二、投资性房地产的范围

　　（一）属于投资性房地产的项目

　　1.已出租的土地使用权

　　是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。

　　企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　【教师提示】根据目前的规定，土地使用权不能采用融资租赁方式租入，因此不要考虑融资租赁方式租入土地后再转租的问题。

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　3.已出租的建筑物

　　（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

　　【教师提示】企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

　　（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

　　（3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

　　【教师提示】不存在持有并准备增值后转让的建筑物。（决定房价增值的因素是土地）

　　（二）不属于投资性房地产的项目

　　下列各项不属于投资性房地产：重点掌握该内容及相关举例

　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

　　（1）企业出租给本企业职工居住的宿舍。虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。

　　（2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

　　2.作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　实务中存在某项房地产，部分自用、部分用于赚取租金或资本增值，或者部分作为存货销售、部分用于赚取租金或资本增值，如果能够单独计量和出售的，应分别确认和核算；不能够单独计量和出售的部分，应当与自用（或者销售）的部分一并确认为固定资产（或者存货）。

　　【教师补充】从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货。即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地。也不得将其确认为投资性房地产。

　　三、投资性房地产的确认条件

　　投资性房地产的确认只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：

　　1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　用于出租的投资性房地产的确认时点通常是租赁开始日；用于资本增值的土地使用权的确认时点通常是自用土地使用权停止自用后明确用于资本增值的日期。

　　四、投资性房地产的初始计量

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　（一）外购的投资性房地产

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为外购的投资性房地产加以确认。

　　如果购入的房地产，部分用于投资，部分自用，企业应当将成本在不同部分之间进行合理分配。企业可以按照不同部分的公允价值所占的比例进行分配。

　　（二）自行建造的投资性房地产

　　自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

　　采用成本模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。

　　采用公允价值模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。