注册资产评估师考试《资产评估》复习：土地评估的成本法操作步骤

第五章 房地产评估

　　知识点十五、土地评估的成本法操作步骤（掌握）

　　成本法的基本公式为：

　　土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 （5-19）

　　（一）计算待开发土地取得费用

　　1.土地取得费

　　是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

　　2.征用集体土地的费用

　　（1）征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用

　　（2）这些费用包括：

　　①土地补偿费：

　　按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；

　　②安置补助费：

　　Ⅰ、每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍

　　Ⅱ、需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量

　　Ⅲ、按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

　　Ⅳ、特殊情况下，经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准

　　③附着物和青苗补偿费

　　附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准；

　　④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

　　3.购买和征用城市旧有土地的费用

　　购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。

　　（二）计算土地开发费

　　土地开发费主要包括

　　1.基础设施配套费

　　各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。

　　2.公共事业建设配套费

　　根据当地规定标准确定。

　　3.小区开发配套费

　　应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。

　　（三）计算投资利息

　　1.投资利息是土地建设中占用资金的时间价值，

　　2.主要包括两部分：

　　（1）土地取得费利息：

　　以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期

　　（2）土地开发费利息：

　　如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。

　　3.计算利息时要注意的问题：

　　（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息

　　（2）利息的计算采用复利，而不是单利

　　（3）关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。

　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

　　②期初一次性投入：全期计息

　　③均匀投入：计息期为开发期的一半

　　④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

　　（四）计算投资利润和税费

　　1.投资利润是投资开发商投资的回报

　　2.投资利润计算：

　　利润通常以土地取得费和土地开发费为基数[下面的例5-9就是]，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。

　　3.税费

　　取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。

　　（五）计算土地增值收益

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。

　　2.土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间分配。

　　特别注意：2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这几句话，但是教材例5-9仍然保持了这种算法。