注册资产评估师《建筑工程评估基础》复习：单位工程概算编制方法

第八章 建设工程造价的确定

　　知识点四、单位工程概算编制方法

　　单位工程概算分建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。

　　（一）单位建筑工程概算编制方法

　　1.概算定额法。具体步骤如下：

　　（1）按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称。

　　（2）确定各分部分项工程项目的概算定额单价。（一般套用概算定额，或经调整的指标）

　　计算概算定额单价的公式如下：

　　 

　　（3）计算单位工程直接工程费和直接费。

　　（4）根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润和税金。

　　（5）计算单位工程概算造价：

　　单位工程概算造价＝直接费＋间接费＋利润＋税金

　　2.概算指标法。概算指标法采用直接工程费指标。是将拟建工程的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算措施费、间接费、利润和税金等。

　　该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低。在资产评估中，可作为估算建（构）筑物重置成本的参考方法。

　　（1）拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算。

　　在直接套用概算指标时，拟建工程应符合以下条件：

　　①拟建工程的建设地点与概算指标中的工程建设地点相同；

　　②拟建工程的工程特征和结构特征与概算指标中的工程特征、结构特征基本相同；

　　③拟建工程的建筑面积与概算指标中工程的建筑面积相差不大。

　　根据选用的概算指标内容，可选用两种套算方法：

　　套算方法I，以指标中所规定的工程每m2、m3的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再行计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式如下：

　　

　　这种简化方法的计算结果参照的是概算指标编制时期的价值标准，未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差，因此，在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。

　　套算方法II，以概算指标中规定的每100m2建筑物面积（或1000m3）所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量，再计算直接工程费，并取费。在概算指标中，一般规定了100m2建筑物面积（或1000m3）所耗工日数、主要材料数量，通过套用拟建地区当时的人工费单价和主材预算单价，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工费和主材费而无须再作价差调整。计算公式如下：

　　

　　根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金。得到每m2建筑面积的概算单价，乘以拟建单位工程的建筑面积，即可得到单位工程概算造价。

　　（2）拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整。

　　当拟建对象的结构特征与概算指标中规定的结构特征有局部不同时，须对概算指标进行调整后方可套用。

　　①调整概算指标中的每m2（m3）造价。

　　将原概算指标中的单方造价进行调整——扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的造价，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。

　　计算公式如下：

　　结构变化修正概算指标（元/m2）＝J＋Q1P1－Q2P2

　　式中：J——原概算指标；

　　Q1——概算指标中换入结构的工程量；

　　Q2——概算指标中换出结构的工程量；

　　P1——换入结构的直接工程费单价；

　　P2——换出结构的直接工程费单价。

　　则拟建工程造价为：

　　直接工程费＝修正后的概算指标×拟建工程建筑面积（体积）

　　求出直接工程费后，再按照规定的取费方法计算其他费用，最终得到单位工程概算价值。

　　②调整概算指标中的工、料、机数量。

　　这种方法是将原概算指标中每100m2（1000m3）建筑面积（体积）中的工、料、机数量进行调整，扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的工、料、机消耗量，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的工、料、机消耗量，使其成为与拟建工程结构相同的工、料、机数量。计算公式如下：

　　

　　以上两种方法，前者是直接修正概算指标单价，后者是修正概算指标工料机数量。

　　3.类似工程预算法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

　　（1）建筑结构差异的调整。

　　调整方法与概算指标法的调整方法相同。即先确定有差别的项目，然后分别按每一项目算出结构构件的工程量和单位价格（按编制概算工程所在地区的单价），然后以类似预算中相应（有差别）的结构构件的工程数量和单价为基础，算出总差价。将类似预算的直接工程费总额减去（或加上）这部分差价，就得到结构差异换算后的直接工程费，再行取费得到结构差异换算后的造价。

　　（2）价差调整。类似工程造价的价差调整方法通常有两种：一是类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接工程费，再行取费，即可得出所需的造价指标；二是类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按下面公式调整：

　　D＝A×K

　　K＝a%×K1＋b%×K2＋c%×K3＋d%×K4＋e%×K5

　　式中：

　　D——拟建工程单方概算造价；

　　A——类似工程单方预算造价；

　　K——综合调整系数；

　　a%、b%、c%、d%、e%——类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重；

　　K1、K2、K3、K4、K5——拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。

　　

　　其他指标计算思路同上。

　　（二）单位设备及安装工程概算编制方法

　　1.设备购置费概算。设备购置费由设备原价和运杂费两项组成。

　　设备运杂费＝设备原价×运杂费率

　　2.设备安装工程概算的编制方法。

　　（1）预算单价法。当初步设计较深，有详细的设备清单时，可直接按安装工程预算定额单价编制设备安装工程概算，概算程序与安装工程施工图预算程序基本相同。

　　（2）扩大单价法。当初步设计深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备重量时，可采用主体设备、成套设备的综合扩大安装单价来编制概算。

　　（3）设备价值百分比法，当初步设计深度不够，只有设备出厂价而无详细规格、重量时，安装费可按其占设备费的百分比计算。常用于价格波动不大的定型产品和通用设备产品。计算公式为：

　　设备安装费＝设备原价×安装费率

　　（4）综合吨位指标法。常用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备的安装工程概算。计算公式为：

　　设备安装费＝设备吨重×每吨设备安装费指标