注册资产评估师考试《建筑工程评估基础》复习：建设用地的取得

第十一章 建设用地

　　知识点三、建设用地的取得

　　《土地管理法》规定，“任何单位或个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。

　　（一）建设用地取得的基本方式

　　《房地产管理法》规定，获取国有土地使用权的基本方式有两种：一是通过出让方式获取国有土地使用权；二是通过划拨获取国有土地使用权。

　　1.通过出让方式获取国有土地使用权。

　　可以分成两种具体方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让方式获取国有土地使用权；二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。

　　工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.低于最低价时国有土地使用权不得出让。

　　2.通过划拨方式获取国有土地使用权。

　　在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　（1）划拨用地目录。符合划拨用地目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权。

　　（2）划拨用地的使用年限。国家规定，依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　（3）划拨用地的变更。国家规定，以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

　　（二）建设用地取得的其他方式

　　1.通过国有土地租赁获取国有土地使用权。

　　国有土地租赁与国有土地出让有两点区别：一是所支付的土地使用费不同，国有土地租赁支付的是租金，而国有土地出让支付的是出让金；二是对于国有土地可使用的期限不同，租赁的期限低于出让且相对灵活。

　　（2）国有土地租赁的地位。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

　　（3）国有土地租赁的适用范围。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

　　对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

　　（4）国有土地租赁的方式。国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

　　（5）国有土地租赁的分类。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　2.通过国有土地使用者转让获取。转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转移给其他使用者的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。

　　（三）建设用地使用农村集体所有土地的例外情况

　　建设用地原则上要使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或建设乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。