2013注评《资产评估》预习：路线价法在房地产评估中的应用

第五章 房地产评估

　　知识点十四、路线价法在房地产评估中的应用（掌握）

　　一、路线价法的含义和理论依据

　　（一）路线价法的含义

　　路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

　　（二）路线价法的理论依据

　　1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。

　　2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。

　　路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

　　二、路线价法的计算公式

　　

　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式计算：

　　

　　三、路线价估价法的适用范围

　　适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

　　四、路线价估价法的程序

　　（一）路线价区段划分

　　1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段

　　2.路线价区段一般为带状地段

　　3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。

　　4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。

　　（二）标准宗地的确定

　　1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离

　　2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积

　　（三）路线价的评估

　　方法一：市场法等基本评估方法，各国通用

　　方法二：评分方式

　　（四）深度百分率表的制作

　　深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。

　　（五）计算宗地价值

　　依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。

　　五、深度百分率表

　　（一）土地的单位面积价格

　　现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地，每平方米平均单位为A元，则该项宗地的总价格为mnA元。

　　

　　图：5-1土地价值与地块临街距离关系

　　对图5-1中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位区分成n个细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1，a2，……an-1，an，因为地块愈接近道路，利用价值愈高。虽然深度同为1米之差，但其地价不同，即a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，依次缩小，土地价值与地块临街距离关系曲线，由此土地总价值为：

　　mnA=ma 1+ma2+……+man-1+man

　　从而：

　　A=（a 1+a2+……+an-1+an）/n

　　注意：每片土地的总价格是标准宽度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的单位面积价格ai”指的是该地块的深度下，每单位宽度的平均价格。即该深度下：ai[元/（宽度）米。该地块深度]，该价格的描述条件包含该地块的深度。

　　（二）单独深度百分率

　　1.定义

　　如将确定路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。

　　注意：这里的单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（举例道路越远），则价格越低。单独深度百分率为40%，表示该深度的价格占标准深度的价格的40%，即如果标准深度的价格是100[元/（标准宽度）米。100米标准深度]，忽略标准宽度，就可以写作：100[元/100米标准深度].则该深度的价格是40[元/（标准宽度）米。该地块深度]，忽略标准宽度，就可以写作：40[元/该地块深度]，所以该地块的单独深度百分率为40%

　　2.制作深度百分率表，需要考虑以下几个方面：

　　（1）确定标准深度

　　（2）确定级距

　　（3）确定单独深度百分率

　　（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率

　　3.深度百分率分三种：

　　第一种：单独深度百分率。

　　如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%.第二段叫 A2，25英尺，30%.第三段A3，20%.第四段A4，10%.第五段A5，9%，第六段A6，8%.是呈递减的。

　　第二种：累计深度百分率。

　　第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70% .

　　累计深度百分率=∑各段单独深度百分率

　　第三种：平均深度百分率。

　　一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

　　平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

　　平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度

　　六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）

　　1.四三二一法则

　　四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%.

　　2.苏慕斯法则

　　100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72.5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%

　　3.霍夫曼法则（04年单项选择题）

　　深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

　　4.哈柏法则

　　宗地价值与其深度的平方根成正比。