2013注册资产评估师《资产评估》预习：房地产价格的影响因素

第五章 房地产评估

　　知识点八、房地产价格的影响因素 （掌握）

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。

　　（一）一般因素

　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

　　1.经济因素。

　　（1）经济发展因素。

　　（2）财政金融因素。

　　（3）产业结构因素。

　　2.社会因素。

　　（1）人口因素。

　　（2）家庭规模因素。

　　（3）房地产投机因素。

　　（4）教育科研水平和治安因素。

　　（5）社会福利因素。

　　3.行政因素。

　　（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。

　　（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。

　　（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。

　　（4）行政隶属关系变更。

　　（5）交通管制。

　　4.心理因素。

　　（二）区域因素（06年单选）

　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。

　　1.商服繁华因素。

　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。

　　2.道路通达因素。

　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。

　　3.交通便捷因素。

　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

　　4.城市设施状况因素。

　　（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。

　　（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。

　　（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。

　　5.环境状况因素

　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。

　　（三）个别因素

　　1.土地的个别因素。

　　（1）区位因素。

　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。

　　（2）面积因素、宽度因素、深度因素。

　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

　　（3）形状因素。

　　土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。

　　（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。

　　地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。

　　（5）容积率因素。

　　容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

　　（6）用途因素。

　　一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

　　（7）土地使用年期因素。

　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

　　2.建筑物的个别因素。

　　（1）面积、结构、材料等。

　　建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。

　　（2）设计、设备等是否良好。

　　建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。

　　（3）施工质量。

　　建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。

　　（4）法律限制。

　　有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。

　　（5）建筑物是否与周围环境协调。

　　建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。