2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 国有建设征收征用

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　　第六节 国有建设用地使用权收回和终止

　　一、国有建设用地使用权收回

　　因社会公共利益需要提前收回土地使用权（退还相应出让金）

　　为实施城市规划收回土地使用权

　　土地使用权届满收回（无偿收回土地）

　　因单位撤销迁移等原因停止使用划拨土地的，可收回

　　公路、铁路等报废用地可收回

　　出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外

　　「例题。单选题」「2006年试题」下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（　）。

　　A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发

　　B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　「答案」C

　　「解析」

　　二、国有建设用地使用权的终止

　　（一） 因土地灭失而终止

　　（二）由于土地使用者抛弃而终止

　　三、国有建设用地使用权收回和终止的法律后果

　　土地使用权受让人与土地所有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除

　　地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得

　　土地使用权出让合同规定必须拆除的设备，土地使用者必须拆除

　　第七节 闲置国有建设用地的处置

　　一、闲置土地的认定

　　国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。

　　已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。

　　其他规定

　　二、闲置土地的处置方式

　　延长开发建设期限，但最长不超过一年

　　变更土地用途，办理手续后继续开发

　　安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价

　　政府安排置换其他闲置土地

　　政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿

　　政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书

　　由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回

　　三、征收土地闲置费

　　城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收

　　具体由省一级规定

　　四、无偿收回土地

　　连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书

　　第八节 集体建设用地使用制度

　　一、集体建设用地的使用范围和原则

　　（一） 集体建设用地使用范围

　　1. 乡镇企业。 2. 农村住宅。 3.乡镇公共设施及公益事业建设

　　（二） 集体建设用地的使用原则

　　（1） 合法（2）节约，按规划（3）按计划用地 （4）依法办理审批手续 （5）如占用农用土地，则办理审批手续

　　二、集体建设用地使用权的取得收回流转和抵押

　　（一）集体建设用地使用权的取得和收回

　　（二）集体建设用地使用权流转

　　（三）集体建设用地使用权抵押

　　三、农村宅基地及其管理

　　（一）农村宅基地概念

　　农村居民建设住宅所使用的集体土地。

　　（二）宅基地的一户一宅原则

　　（三）农村宅基地使用权取得和审批程序