2011中级经济师土地增值税《建筑专业知识与实务》复习

　　（一）土地增值税

　　中级经济师考试土地增值税以转让房地产所取得的增值额为征税对象。土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　1.土地增值税的计税依据

　　土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的，全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　税法规定的各项扣除项目金额包括：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额，指纳税人有偿取得国有土地使用权所支付的金额。

　　（2）开发土地的成本、费用。

　　（3）新建房屋本身及室内外配套设施的成本、费用。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格。

　　（5）与转让房地产有关的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

　　例题：土地增值税的扣除项目不包括（ ）。（2005年房地产经纪人试题）

　　A.土地使用权出让金

　　B.契税

　　C.土地开发成本

　　D.土地开发费用

　　答案：B

　　解析：土地增值税的扣除项目为：

　　①取得土地使用权时所支付的金额；

　　②土地开发成本、费用；

　　③建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；

　　④与转让房地产有关的税金；

　　⑤财政部规定的其他扣除项目。

　　2.土地增值税的税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.

　　兼营房地产业的施工企业在转让房地产后，凡符合纳税条件的，应按规定向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。

　　土地增值税按如下公式计算：

　　土地增值额=出售房地产的收入总额—扣除项目金额 （11-36）

　　应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） （11-37）

　　例题：土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（ ）。（2008年房地产经纪人试题）

　　A.20%
　　B.30%
　　C.50%
　　D.60%
　　E.70%

　　答案：BCD

　　解析：土地增值税实行四级超额累进税率：30%；40%；50%；60%.

　　注：每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

　　为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

　　土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；

　　土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%一扣除项目×5%；

　　土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%一扣除项目×15%；

　　土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额：土地增值额×60%一扣除项目金额×35%.

　　例题1：某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（ ）万元。（2007年试题）

　　A.450
　　B.525
　　C.600
　　D.900

　　答案：B

　　解析：（1）土地增值额=3000万元-1500万元=1500万元。

　　（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%一扣除项目×5%=1500×40%一1500×5%=525万元。

　　例题2：转让房地产获得的增值额超过扣除项目金额150%、未超过扣除项目金额200%的部分，其增值额适用税率为（ ）。（2004年土地估价师《土地管理基础》试题）

　　A. 30%
　　B.40%
　　C.50%
　　D.60%

　　答案：C

　　解析：增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%.