近日，在《北京住房建设规划（2006－2010）》中，明确提出要“探索建立经济适用房实行''内循环''的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。”公告一出，涟漪泛起，各界评论此起彼伏。

　　民众担忧经济适用房回购

　　买房难，买经济适用房更难，难于上青天。浩浩荡荡的排号大队，长年累月的排号等待，和号贩子斗智斗蛹……经历过一切不一定有回报；好不容易排到号了，才发现好的户型好的位置早已和自己无缘了；之后是辛苦的装修过程，周围商业圈和服务圈逐渐完善和忍耐的过程。这也是绝大多数购房者的悲惨经历，经历太多的辛苦，面对政府无情的回购，民众有不理解和抵触的态度是很正常的。

民众为经济适用房已经付出了太多的成本，从疯狂排号到辛苦装修，享受必要的升值收益是正常的

　　目前市场不赞同实行回购政策的原因是：一、以前购买经济适用房的时候没有回购政策、合同上也没有约定，强行回购违法。二、这几年房产的升值幅度不小，经济适用房产权人也应该享有房产升值所带来的收益（因为合同没有约定，并且合法，也应该受法律保护）。三、如果要实行经济适用房回购的政策，应该有个时间表并公示，让老百姓有评选的权利。

　　对于经济适用房北京市有明确的规定：对于五年以上的经济适用房可以按照市场价出售，对于购房者没有什么限制；而对于五年之内想出售的经济适用房，只能按照不高于买价的价格出售。不管是有无年限的限制，民众担心的更多是政府以什么价格回购，产权人能否享受房产必要的增值收益？政府确定价格肯定按照一定区位和户型面积等统一标价的方式，这对于付出很多的购房者无论如何也是不能接受的，他们更希望合理的个性收益。

　　经济适用房能否回购

　　我们知道经济适用房是我国进行房改过程中由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房，是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房的设计及建设标准上强调使用效果，而不是降低建筑标准。

　　从经济适用房的定位来讲，是政府对民众提供的一项社会保障性质的福利，那么在受益人群和条件限制上都有明确的规定，无论现在市场情况如何，政府的初衷还是为了保证中低收入阶层的住房问题，因此就有了公共产品的属性，不能也不应该完全进入市场，所以政府介入经济适用房的流转也是正常的。

　　经济适用房的几个之所以低，除了地位区段问题，相关配套设施和房屋本身的户型，大小等问题之外，更重要的是政府在土地供应和相应税费上的优惠和让度，降低了房价，那么这样的价格其实是属于政府和市场共同作用形成的，那么也决定了经济适用房的半公共产品的属性。为了保证经济适用房的公共属性，继续发挥社会保障的作用，经济适用房的流转问题就很重要，是按照市场价格流转还是按照政府确定的价格流转很关键。鉴于经济适用房公共产品的属性和收益存在政府和产权人合理分配的问题，价格的确定是首要解决的问题，能否让民众享受必要的收益很敏感。而至于政府回购经济适用房有没有必要的问题还需要商榷。

拥有满意的经济适用房一直是民众心中的梦想，政府的回购能否保证经济适用房服务真正需要她的人

　　政府如何确认经济适用房转让价格

　　经济适用房随着周围区段的不断发展完善，自身也在进行必要的升值，加上购房后发生的必要装修等费用以及购房者付出的艰辛，购房者理论上应该得到应有的补偿，政府也应该承认产权人对收益的拥有权。由于经济适用房的公共产品属性，在流转过程中，政府的参与也是很必要的，处于谨慎的考虑政府采用回购的方式更能够方便的对经济适用房进行统一的管理。

　　从理论上说，经济适用房的流转可以在政府之外进行，政府所要做的就是给经济适用房一个合理的指导价格。为了体现经济适用房的社会保障性质，价格不应该完全按照市场价格进行，但是必要的收益率还是应该考虑，而事实上政府在这类微观主体的管理上是没有效率的，那么在价格的确定上必然不会有让大家都满意的结果。这就需要由第三方来介入，即房产价值评估机构，通过考虑房产本身的自然情况，综合考虑市场必要的收益确定一个合理的价格，以此作为流转的参考价格，政府再根据区位等因素制定整体的价格范围，对于超出范围的经济适用房不予过户。

　　笔者认为我国的经济适用房制度还不是很健全，目前政府的相应工作还不在社会的监督之下，如果政府采用回购的方式参与经济适用房的流转，民众肯定不是很放心。鉴于国外经验，政府对经济适用房是采取禁售制度的，个人能住，需要迁出时，政府按一定价格收回，继续提供给需要的人。我国目前的情况下，五年后的经济适用房便等同于商品房是不合适的，那么政府介入似乎就有了必要，但在各项制度不是很健全的情况下，政府能够保证回购的经济适用房真正用于需要的人吗？