关注北京房价，你会发现从整个九十年代到现在，房价一直处于上升阶段，尤其是从2003年底到现在，价格更是疯狂上扬。国家出台了很多宏观调控政策，包括信贷政策，土地政策，运用市场手段和行政手段稳定房地产市场价格，但为什么收效不是很显著呢？原因在哪里呢？

　　一、房地产市场价格上涨原因分析。

　　从上图中我们可以看到北京商品房历年来的走势，基本态势是处于上涨态势。从80年代末初到94年再到97年，是我国经济过热，通货膨胀的几年，固定资产投资持续走高，国家出台一系列货币政策紧缩信贷和货币供给，经济发展在97年成功实现软着陆，温度降下来了，房地产市场依然降温不很明显，一直支撑着房价的上扬，原因是什么？

　　笔者认为，整体宏观经济的过热是推动房价走高的重要原因，这从2003年底到2005年底的经济局部过热的房价上扬可以得到证明。宏观经济的过热引起房地产行业及上下游行业的成本上升，成为支撑房价的罪魁祸首。也许大家会问，但在97年到2003年间，经济处于持续低迷的状态，房价为什么还会上扬呢？笔者认为除了房地产市场长期增长的自然因素外，重要原因有四：一是北京市场对房产存在刚性需求；二是房地产市场供应结构不合理，供求局部失衡；三是房地产市场作为经济启动引擎的作用；四是国外资本对房地产市场投机因素。

　　首先北京市场对房产的刚性需求旺盛。据资料显示，在新增住房需求中，80%是居民自用住房。这部分需求是刚性需求，不会因为宏观调控的实施而会产生重大的变化，即使有短暂的变化，也会马上反弹。比如2005年出台的新的关于二手房交易的税收政策，旨在防止房地产市场投机，现在看来收效甚微，延缓的需求叠加更支撑了房价。今年春展开幕当天共成交527套，成交金额3.7亿元，而去年同样是春展第一天，只成交了170套，金额1.05亿元，在房价方面，2006年1－2月，北京商品住宅预售交易平均价格6776元，同比上涨997元，涨幅为17.3％。

　　其次是房地产供应结构不合理，局部供需失衡。

　　在上图中我们看到，商品房及住宅的供应是逐渐增加的，但在总体房地产投资中所占比例却是减少的，2004年后，这种减少已经体现在总量上和比例上的双重减少。根据北京中原地产总经理李文杰提供的北京市房地产信息网的数据，2004年北京市商品房全部新增供应上市套数29万套左右，而2005年的新增供应上市套数在22万套左右。与持续增加的房地产刚性需求相比，供需产生了很大的矛盾。

　　再次是房地产市场作为经济启动引擎的作用。长久以来我国的经济增长是投资拉动型的增长，而不是消费拉动型的经济增长，这样的经济增长模式很容易形成经济过热，通货膨胀的隐患。80年代末，支撑经济走向过热的是全国范围内持续的投资开发区，一直到97年，固定资产投资依然在比较高位运行。97年到2003年，经济启动仍然靠投资在拉动，尤其是固定资产投资，到2003年下半年，固定资产投资月增长突破40%，形成经济局部过热。

　　最后是国外资本对房地产市场投机因素。我国94年改革人民币汇率之后，人民币一直处于缓慢的升值状态。97年亚洲金融危机，人民币坚挺不贬值，增加了对外资的吸引力。有资料表明，流入我国的外资，绝大部分是采取直接投资的形式，其中相当的部分进入了房地产市场，再加上黑市交易等非法渠道进入我国的国外游资，据央行保守估计规模不下几千亿。由于房地产市场流动性大，变现速度快，历来是游资投机的主要市场。国外游资的持续进入也成为房价上升的支撑因素。

　　二、面对持续走高的房价，政府有什么政策应对呢？

　　3月5日，温家宝总理强调要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。

　　此前，《建设部2006年工作要点》中说，将从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。而国家发改委则在2月22日公布了《2006年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房供应、调控房价上涨过快外，还要“通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度，共同搞好房地产市场宏观调控”。包括国土资源部公布的2006年工作重点也强调要加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应。

　　土地宏观调控是国土资源部门根据国家的整体工作部署，采用调节供应总量，结构，类型，时间的方式调节供求的相互平衡，调控经济健康稳定发展。在2003年底到2006年上半年，国家调控经济局部过热，采取信贷政策和土地政策相结合，市场化手段和行政化手段相配合，较有成效的稳定了房价。至于现在房价的持续上扬仿佛证实宏观调控的失败，笔者认为，之所以房价没有停留在合理的水平，重要的原因是政策在执行的环节出了问题，地方政府和中央政府在政策上存在博弈，地方政府对国家宏观调控政策贯彻力度不够。

　　从理论上讲，运用土地政策进行宏观调控，是从源头上对房地产市场进行调节，如果贯彻彻底，房价能够停留在比较合理的水平上在可以接受的范围内波动。笔者认为，实行土地政策能够保证经济适用房，商品房及普通住宅的合理供应，另外在开发时间上进行施工单位的招投标，从而保证按时按量完工。

　　当然配合土地政策，一些防止房地产市场投机的政策，包括监管措施和税收政策等，对于房地产开发企业不同楼盘的信贷政策，首先保证普通住宅的信贷监管政策等相应政策，一定要配套进行，只要贯彻有力，笔者认为，房价是可以控制的。