近日，深圳市国土资源和房产管理局有关负责人表示，深圳市政府发出了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称《通知》），《通知》中出台了10项新政，以调控暴涨的楼价。

深圳房地产调控细则出台，房产市场迎来黎明？（图：人民网）

　　《通知》要求，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　解读：这项细则的规定基本上按照九部委意见的规定进行，70%的规定没有变化，各个城市应该考虑本地区住房供应结构和需求状况，制定适合本地区的比例，有上下浮动的范围，这也是九部委意见比较欠缺的地方。而且针对不同的地段，比例也应该有浮动的空间，注重商品房的搭配。总之多样化的细则比较有可行性，但浮动空间不宜过大。

　　比例制定后，关键是要贯彻落实，政府要真正以民为本，保证普通商品房真正惠及大众，对于可能出现的国家机关，事业单位等违规“团购”的行为，严格审查条件，鼓励群众举报，对于出现的违法行为，严厉查处，维护政府的形象。

　　《通知》要求，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：营业税的调控力度还是有效果的，对于一些短线投资者和正常交易者的影响比较大，对于长线投资者和投机者的影响相对较小。我们看到，九部委税收新政实施后，房市出现了一定的冷清局面，房源下降较大，有价无市的情况比较普遍，说明短线投资者和普通交易者占据多数，购房者大多处于观望状态。说明营业税的调控具有一定的影响，但是从价格的基本不动或者税收通过房价转嫁来看，营业税更多的作用是增加了市场的不确定性，真正降低房价的功效在目前房产供求形势下作用不明显。

　　另外，对于出现的房产“明赠暗售”，“明租实卖”的避税行为要认真检查，出台新的政策堵住漏洞，比如在契税方面的改革，调控力度要基本上和营业税的力度相当，消除避税的空间。

　　《通知》要求，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　解读：这个政策也是基本上按照九部委意见的规定进行。对于某些房地产商扰乱房地产市场的行为要严厉查处，通过对房地产商自有资金的约束限制其取得信贷囤积土地的行为，应该是比较有效的。房地产商资金80%左右来自于银行贷款，信贷的约束条件严格化可以有效的降低房地产商信贷需求，降低银行贷款风险，防止房地产市场风险积聚。

　　《通知》要求，从6月1日起，个人住房按揭贷款首期付款比例不得低于30％。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　解读：深圳操作细则关于信贷首付的规定也回避了很多难题，虽然人性化不足，但是操作性还是很好的。以前各大银行陆续出台了很多关于信贷首付的规定，基本上按照购买的套数增多信贷首付累进的原则，这样可以加大对房产投资和投机行为的打击力度。但由于我国现在个人信用信息不完整，房产交易部门和主管部门以及银行税收部门缺乏很好的沟通和工作机制上的相互协调，在判定个人拥有几套住房上存在很大的操作性困难，那么原本累进性的首付制度就发挥不了应有的作用，那么政策好效果却差，这样民众的意见会更大。所以人性化不足的政策在现在各方面不健全的情况下反而更具有操作性。

　　《通知》要求，今后3年至5年内，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度；保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和公共租赁住房（含廉租住房）的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70％；停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。此外，市国土资源和房产管理局将制定相关规则，明确中低价位、中小套型普通商品住房项目以招标方式出让；招标方案根据住宅套型、价格、工期、质量保证等因素综合评定。

　　《通知》要求，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　解读：土地的有效利用是也是很重要的方面，长久来看，加强存量土地的有效利用是实现我国土地利用可持续发展的重要的方面，也可以一定程度上缓解地方政府从土地敛财的冲动。我国现在土地利用很重要的问题是土地闲置现象普遍，开发商恶意囤积土地，炒高高地价，进而推高房价，当然地价和房价的传递渠道通畅的情况下，地价的上涨必定会通过房价的上涨表现出来。房价升高，会有更多的开发商参与到囤积土地的行列中来，地价的虚增在所难免，应该说这是一个恶性循环，地方政府短期化的土地行为起了推波助澜的作用，未来房地产市场积聚金融风险，地方政府也绝对脱不了干系。

　　在我国目前的情况下，中央政府可以选择的存量土地管理方式只能是行政化的调控模式。由于我国在不动产保有阶段的税收还不健全，土地闲置的问题一直得不到很好的解决。另一个重要的问题是，在我国目前的财政体制下，地方政府和中央政府存在很大程度的博弈，中央政府花大力气出台的政策，到地方执行的时候往往缺乏应有的效力，形成了“雷声大雨点小”的现象，严重的影响了政府在公众中的形象。尽管如此，笔者认为，行政化的手段依然是我们现在可以利用的相对有效的手段。

　　《通知》要求深圳的各区政府、市规划、国土房产等部门，加强公共租赁住房建设，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房建设，充分发挥政策性住房在平抑房价、稳定市场中的积极作用。同时，加快落实年度经济适用房建设方案，经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。

　　解读：租房市场了售房市场是相互补充的市场，理论上讲售房市场比租房市场的替代性更大一些。稳定房价的工作如果在两个市场同时展开的话，效果是比较明显的。通过加强租房市场的建设，能够吸收部分购房需求，在压低租房市场价格的同时，能够给房价高企的售房市场增加稳定的因素。廉租房建设一程度上属于公共事业，需要政府进行相应的补贴和支持，增加开发商的积极性。通过保证资金的来源，可以约束地方政府土地行为，增加政府公共事业的责任感。

　　《通知》还要求市国土、房产、工商等部门严厉打击囤积房源、恶意炒作、分期销售、哄抬房价的企业，对情节恶劣、性质严重的，应当依法依规给予处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的法律责任。

　　解读：房产商不仅在土地开发阶段存在不正当行为，而且在房产租售的阶段玩尽花招，通过捂盘和分期推出的方式，制造市场的恐慌，推动房价的上涨，从中渔利，这是一种严重的扰乱市场的行为，只看到眼前利益，不注重远期市场的承受力。房价的虚高容易受到国外游资和投机资本的攻击，金融风险的积聚难以避免，未来市场可能会有崩溃的危险，无形之中也增加了国家风险监管部门的工作压力，尤其在我国目前比较敏感的时期，各方面重要的改革同时进行，需要一个相对稳定的宏观环境，所以加大开发商扰乱市场行为的打击力度是很必要的，也很迫切。

　　深圳的操作细则比较受人关注的地方在公共租房的资金来源的规定，可以给市场一个很好的预期，在未来三年内，政策的效果就会显现，房价会有一个稳定的支撑。其他方面的工作还有待加强，九部委意见还要不断的进行完善，具体的改革工作也要围绕意见的需要进行，只有条件具备了，更有效的政策才能够尽快出台，房价才能够真正稳定下来。