从5月29日，国办转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》到现在已经超过一周的时间了，各个银行关于房贷的操作细则陆续出台，但从总体来讲，都存在难以解决的问题。

　　九部委《意见》房贷规定可操作性不大

　　《意见》规定：有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　《意见》的规定是总体要求，属于指导性原则，可操作性不大，具体的操作细则还有待于进一步完善。各商业银行可以根据自身经营状况和风险评估在《意见》规定的基础上作出相应的调整，体现出充分的自主性。

　　各银行房贷操作细则存在关键难题

　　各银行出台的操作细则在总体上比较相似。首先可以肯定的是"建筑面积超过90平方米的住房按揭首付成数最低3成"；然后"用于自住且套型建筑面积90平方米以下的住房按揭首付成数最低2成"；再次，对购买两套以上住房的个人，多数银行将按照套数增加成数增加的原则，实行4成以上的首付规定。各个银行对于累进首付的规定不尽相同。

　　如果房贷政策真正得到了落实，对于利用银行按揭投资、投机性购房的人是个比较大的打击，而各银行在鉴别购房人所购房产是否为自住住房这一关键性问题上并没有很好的办法解决。

　　如果这一问题得不到解决，利用90平米以下进行投资、投机的购房者将逃脱政策的调控，按照套数增加首付成数增加的操作细则也将失去意义，"用于自住且套型建筑面积90平方米以下的住房按揭首付成数最低2成"的优惠规定也难以真正惠及大众。

　　各银行关于判断自主性房产的问题标准存在漏洞

　　央行有关负责人日前曾表示，甄别自住房有两个途径：一是银行通过央行"个人信用信息基础数据库"获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

　　"在现有条件下，银行只有通过个人购房数量来判断房屋的具体用途。购房套数越多，首付比例越高。"一家股份制银行个贷部负责人说。虽然央行筹建的个人信息数据库已收录近100%的个人消费信贷记录，但数据库筹建尚处起步阶段，所以很难排除个人以假身份证购买多套住房的可能。笔者认为这样的问题存在的原因就是我国购房制度中一个很重要的规定没有建立，那就是关于购房实名制的规定。购房者可以借用别人的身份证购买多处房产，另外在房产的查实问题上，也存在很多的问题。

　　关于央行提供的第二条途径，一位国有商业银行人士向记者表示，自住房在甄别判断上操作性较差。一方面，目前绝大多数地区的房地产主管部门与银行还未联网。另一方面，"个人信用信息基础数据库"里只能查到贷过款的购房信息，如果购房人采取全额付款方式购房之后，再申请按揭购买投资房，银行则无法获取相关信息，也就无法甄别。

　　从上面的分析中我们可以看出，银行在鉴别房产是否为自住的关键性问题上存在很多的困难，个人信息很难得到落实，这极大的制约可《意见》关于房贷新政规定的约束性。

　　如何解决操作细则关键性难题

　　笔者认为对于购房者房产用途的确认和购房者以前的交易信息，需要税务，房地产主管部门和街道办事处等社区权利机构的信息共享。具体意见如下，想法还不成熟，仅供参考。

　　首先，在购房者申请房贷时，银行应该要求购房者出具营业税完税证明，重点是5年或者10年之内的房产交易完税证明和税务部门出具的房产交易信息的完整性证明文件，了解房产交易情况，来判断购房者购房用途，对于有投机、投资嫌疑的银行应要求申请者提供适当的理由，对于不能提供正当理由的一律按照30%以上的相关规定办理。

　　其次，在购房者申请房贷时，银行还应要求申请者出具由社区权力部门出具的住所证明和近期有无搬迁的可能的证明，并责令申请者在购买房产后出具过户证明和入住证明等，并记入申请者信用记录，并将信息与税务部门共享。

　　再次，为了防止购房者冒用他人的身份证进行申请房贷，银行要求出具单位，社区居委会等出具的收入证明，一并税务局出具的个人所得税完税证明，确认申请者的还款能力等信息，加强信用管理。

　　第四，房产交易部门应该加强和税务部门，房产主管部门，银行的信息共享，全方位锁定购房者的信息。