国务院办公厅日前转发的建设部、中国人民银行等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定，从2006年6月1日起，个人住房首付款比例不得低于30％。但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　提高首付的政策对住房需求究竟有多大的调节作用呢？需求结构会发生什么样的变化呢？下面我们一起分析一下。

　　一、提高个人住房首付款比例对需求总体性影响分析

　　“提高首付比例有利于抑制不合理的购房需求。”中国人民银行有关负责人今天以价格为100万元的房屋为例说，若有100万元资金，在首付20％的情况下，可以支付5套房屋的首付；若为30％，就只能满足3.3套房屋的首付，在一定程度上减少了购房需求，而在供给结构调整中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。

　　一般分析认为，提高首付比例可以压制部分住房贷款需求，抑制个人住房贷款的增长，从总体上调节住房需求的过快增长，环节住房供需矛盾，包括总体性矛盾和结构性矛盾，从而稳定住房价格。

　　二、提高个人住房首付款比例对需求结构性影响分析

　　为分析方便起见，我们不妨把个人住房需求大致分为三部分，即自住需求，投资需求和投机需求，其中各个需求中大致区分普通住房和非普通住房两种。

　　（一）提高首付比例对于自住住房需求影响

　　对于个人普通住房自住需求，包括普通商品房和经济适用房，提高首付比例会影响相当部分中下层次消费者的购房计划，部分需求会流向租房市场，推动租房价格的上涨。而对于中上层次的消费者，提高首付影响不是很大，他们的住房需求比较刚性，在房价节节上涨的预期下，他们中一部分会选择早点购房；对于另外一部分则会选择观望，等待九部委意见的实施效果。总体来讲，笔者认为中上层次的消费者对于首付比例的提高不太敏感，需求不会有大的变化。

　　对于个人非普通住房的自住需求，包括一些大户型住房和高档商品房，这部分需求也存在相当程度的刚性，需求对首付比例的提高弹性很小，这部分购房者需求不会发生大的变化。

　　总体上讲，提高首付对于自住需求的影响主要在于对普通商品房和经济适用房需求的影响，但相比之下，自主住房需求刚性较大，需求短期内可能存在波动，长期内是增加的，也就是说，提高首付的政策长期内是基本无效的。

　　（二）提高首付对于投资住房需求的影响

　　提高首付比例会影响相当部分的短线投资者，他们的资金大部分来自银行贷款，提高首付比例对这部分需求影响较大，相当部分投资需求会分流到租房市场，成为真正的长线投资者；而对于另外部分长线投资者，提高首付的政策对他们来讲影响不大，这部分投资者弹性比较小，他们趋向于选择更高的长期收益，普遍对房地产存在价格上涨的预期，在政府普遍重视房地产市场的情况下，长期投资不会受到泡沫的影响，再加上房地产市场主要受自然因素的影响，房价长期看是趋向上涨的，因此这部分投资者不会受首付提高的影响。

　　（三）提高首付对投机住房需求的影响

　　对于投机住房需求，这部分购房者主要为短线投机者，交易流动性比较快，资金一般比较充足，提高首付的政策对其杀伤力不是很大，需求不会有太大的变化，在九部委政策实行结构不是很明朗的情况下，这部分炒房需求不会发生大的变化。笔者认为对于这部分需求的调节应该采用力度较大的税收政策。

　　三、首付比例政策存在的问题对需求调节作用发挥的影响

　　（一） 政策自身存在问题

　　再看一下政策：从2006年6月1日起，个人住房首付款比例不得低于30％。但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　从中不难看出，90平米是个界限，但这样的界限不是太具有操作性，炒房者或者投资者完全可以选择90平米以下的房子进行投机和投资活动，这样的情况下，首付提高到30%的政策便失去了调节作用，相反90平米仍然执行20%的政策留下了隐患，成为投机者利用的手段。

　　（二）政策实行中存在问题

　　由于我国购房实名制没有得到很好的落实，银行在确定购房者购买的房屋是自用住房还是自用以外的投资投机住房上存在很大的困难，正因为如此，央行的信贷政策总体上处于一刀切状态，而且90平米的界限也就失去了实际的意义。这样的政策带来的后果可能是部分投资者和投机者会转向90平米以下的普通房源，从而造成更大的供需矛盾。

　　从理论上讲，我们应该考虑针对购房者不同的购房用途制定相应的首付比例。关于这一点，易宪容认为，只要是居民第一套自住房，无论面积大小，都应该实行20％的最低首付比例。对第二套房首付比例提高到40％至50％，第三套房首付比例提到50％或更高，套数越多首付比例越高，以此遏制炒房行为。

　　（三）从央行货币政策执行报告看首付比例的调控作用

　　央行今天公布的《2006年第一季度中国货币政策执行报告》指出，对10大城市的抽样调查结果显示，居民全部住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37％。10大城市贷款居民债务率处于正常水平，贷款购房群体支付及偿债能力较强。这样的政策似乎对央行首付政策的效果发挥是个不利因素。如果数据很有参考价值的话，央行首付政策将会大打折扣。

　　通过以上各方面的分析，笔者认为，首付政策存在一定的缺陷，加之在实行中的鉴别困难和购房者的经济情况分析，首付比例的调控效果前景不是很明朗，有太多的干扰因素和不利因素。可能正是出于这样的考虑，九部委《意见》首付比例这一政策没有得到很好的完善。