4月20日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长郑京平在国务院新闻办新闻发布会上表示，一季度我国房地产投资增长速度为22.2%，同时，70个大中城市的房屋销售价格仍然在高位上涨，同比上涨6.3%.

　　5月22日，历经5年沉浮的北京摩根中心土地出让再次进行公开招标，首创集团和广西阳光股份组成的投标联合体以17.61亿元中标。潘石屹再次感叹：“要在北京做房地产，最低的门槛就是一定要有10亿元的现金”。

　　这么高的土地投资门槛，房地产开发商依然趋之若骛；这么高的房价，购房者的消费需求依然不减。在中央土地与信贷两个闸门的重拳调控之下，房地产投资仍然出现了越来越热的趋向。

　　房地产是拉动固定资产投资过快增长的动力

　　自2001年以来，房地产投资占投资的比重始终保持在17%以上，且投资增速远高于全社会投资平均增速。今年1～5月，房地产投资更是占到全社会投资的24%以上，接近1/4.房地产投资的风吹草动，都给经济的持续平稳运行带来重大影响。

　　较之其他行业，房地产的产业链长，行业关联度高，使得宏观环境中的土地来源减少，原材料价格上涨以及煤炭、石油、电力、运输的突出矛盾，都被认为是由房地产投资过热所引发和支撑的。

　　据测算，在国民经济近百个行业划分中，与房地产业有直接和间接联系的就有50多个产业。房地产不仅成为钢材、水泥等大量上游原材料的主要消费渠道，更是带动了建材、化工、服务等下游行业。商品房及住宅建设项目的开工，还吸引了大量的农村转移劳动力，吸引了大量资金涌进房地产业。

　　此外，房地产金融在我国金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%.

　　国家统计局的调查还表明，住房已占居民家庭财产近一半，住房贷款是我国居民最主要的负债，直接影响居民的其他消费支出。2005年商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%.

　　尽管当前的投资过热不仅体现在房地产领域，也体现在工业和基础设施的市场化运作刺激和引导的固定资产投资上，但热因主要是政府对包括土地在内的自然资源在产权和价格上的控制，导致房地产领域的暴利和工业等领域的过度投资，对资源和生态环境造成了巨大破坏。

　　房价上涨带来了消费者对房价不断上涨的期望值，投机和投资的人更多地进入，又进一步造成房地产的供不应求和房价的进一步攀升。如此恶性循环，不仅带来了水泥、钢材等生产资料的价格上涨，也对普通居民居住权益的保障构成了威胁，进而影响国民经济的健康发展。

　　对此，建设部总经济师谢家瑾强调，房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。房地产的稳定对经济的健康发展至关重要，而地产泡沫对经济与民众生活带来的巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，使得政府部门不得不提高警惕。

　　社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，当前投资已经过热。在造成投资过热的3个主要原因中，除了工业投资中包括要素价格的扭曲和对环境污染的失控以及在产品出口和外商投资中的诸项优惠政策，刺激了工业领域的过度投资外，由房地产引发的就占了两个：一是地方政府和以私人经济为主体的房地产开发商在城市建设和房地产开发过程中暴利的追逐；二是外资基于人民币汇率变动的预期，在房地产特别是商业房地产领域的投资和投机。

　　高利润推动房地产投资热

　　“许多卖出去的房子没有人住，而大多是为了转手卖出以赚取差价。”经济学家茅于轼表示，投机房太多就是过热的表现，而高经济增长率、高储蓄率、金融市场不健全等也导致大量资金没有出口而涌入房地产市场。

　　截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%.其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%，商业营业用房空置增长21.1%，办公楼空置增长32.6%，商品房空置面积中非住宅空置占比增长加快。

　　曹建海认为，判断房地产投资是否过热，主要应从房地产价格、投资者获利以及居民消费意愿三个因素考虑。当前房地产资产价格水平已经处于历史最高点，国家统计局发布的数据也显示出房地产投资已经达到沸点。此外房地产开发获利巨大，大量经济主体包括外资纷纷进入房地产领域，如果算上工业土地和厂房开发，房地产几乎集中了全社会40%以上的投资。同时，居民投机性购房意愿非常强烈，普遍对房地产风险失去了判断能力。或出于自身居住考虑，或出于买卖投机，或出于保值增值考虑，今年以来，居民储蓄的绝大部分流向了房地产领域。

　　房地产开发产生的暴利对地方政府和开发商的吸引力，导致地方政府通过低价征地高价拍地的强烈获利动机，开发商利用自身的垄断地位通过转嫁土地成本和加价获取超额利润。此外，中央银行对住房消费信贷的失控以及对外汇主管部门对外国基金炒房的失控，也是推动房地产投资热的主要原因。

　　作为地方经济“支柱行业”的房地产，对拉动经济增长的贡献远远高于且快于其他行业，房地产业占GDP的比例日趋升高，其对GDP直接、间接的贡献率达1/3.一些学者“房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5～2个百分点”的说法，也为地方政府发展房地产提供了“有力”的支撑。

　　在急于提高GDP政绩的地方政府看来，房地产业不光带动地方GDP高速增长，更重要的是，给地方政府创造了一个巨大的新财源。房地产业可以带来大量的税收，增加固定资产投资，而且地方政府还可以通过卖地增加收入。地方政府收入中的25%～35%来自土地销售、房地产税费以及其他渠道的房地产业利润。

　　也正是有了高利益的驱动，在一些地区，房地产成为地方政府创收的支柱产业，也使其对这一行业产生了过度的依赖。

　　虽然今年“两会”提出，转变传统的粗放型经济增长方式是地方政府今后的一项主要职能。“但‘两会’的效应要到下半年才能体现，因此，地方政府纷纷抓住这最后的一点时间，抓住这‘最后一次抢钱’的机会，纷纷出让土地，以换取地方财政收入的增加和政府政绩的提升。”虎杰咨询的张寅说，正是由于地方政府看好房地产开发投资的乘数效应，才引发了此轮投资冲动。

　　土地出让金是地方政府预算外最主要的收入来源。根据国土资源部公布的数据，2004年全国主要大城市的平均综合地价为1198元/平方米，而全国与房地产的收入总计有562.63亿元。

　　尽管今年第一季度房地产投资增速低于平均投资增速，但实际上房地产投资中很大一部分是地产投资，而土地投资在经历了去年的沉寂后，今年出现了回升势头。

　　“如此高的收入怎能不让地方政府产生房地产开发的冲动。”经济学家徐滇庆对此也很无奈。

　　而现行各类商业用地的土地出让竞价方式——向上竞地价，谁地价出得高给谁，使得近两年来，全国房地产投资占全部投资的比重已经高达18%以上，一些地方房地产投资占其总投资的比重高达50%以上。

　　房地产开发商为了支付高地价，不得不向银行借贷，房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态依然没能改变，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。

　　虽然2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。

　　“现在根本不用房地产商申请要求银行贷款，而是一有风吹草动，各商业银行就竞相主动提供资金，并开出一系列优惠条件。”某商业银行的信贷业务人员说。

　　在存贷差仍是银行主要赢利渠道的情况下，银行争食房地产信贷蛋糕也就不足为奇了。对于银行来说，并没有更多的出路，房地产信贷不进则退，国退则洋进，毕竟还有庞大的国际游资瞄着房地产市场。

　　根据商务部统计，今年1～3月，房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%.也就是说，仅一季度，全国就有超过一半即7.3亿多美元的服务业外商投资涌向了房地产领域。

　　外资金融机构对房地产的投资热情丝毫没有因为宏观调控措施而有所降低。相反，外资基金的大量涌入，对房价的攀升产生了推波助澜的作用。

　　目前全球的房地产市场都处于高峰发展阶段，包括美国、澳洲、欧洲在内的许多地区房地产投资几乎都在增长。而国外房地产投资资金在美国的投资回报不会超过5%，在新加坡的投资回报不会超过10%，但在中国，投资回报每年都超过15%.

　　“对外资来说，寻求高回报的天性必然导致资金无孔不入地套利，在不同的国家之间重点选择中国，在中国的不同地区之间选择重点地区和城市，如北京和上海。”北京科技大学经济管理学院赵晓教授分析认为。

　　给地产降温是投资调控的重点

　　房地产作为拉动投资过热的重要支撑力量，给房地产投资“降温”成为投资调控的重要举措。

　　仅在投资调控方面，自1998年以来就出台了近10项政策：

　　1998年，下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；

　　2003年，下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；

　　2004年，相继出台了一系列调控政策和措施，《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》、《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》、《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》；

　　2005年，以《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》为代表的“国八条”调控措施出台；

　　2006年，为从严控制新开工项目，国家发展改革委印发了《关于对2006年新开工项目开展自查工作的通知》……

　　然而一系列宏观调控政策的相继出台后，房地产投资增速非但没有降落反而增加，房地产供求依然存在矛盾，宏观调控作用难以显现，也与地方政府和银行对房地产的推动以及开发商对银行的依赖不无关系。

　　对于地方政府的房地产开发热，国家发改委宏观院经济研究所经济形势研究室主任王小广始终不同意把房地产作为支持经济发展的支柱产业。房地产业的发展从来都应处于被动地位，即经济发展、产业进步带动房地产市场的发展。“房地产业的发展应该是经济发展的结果，而不是促进经济发展的措施。”王小广说。

　　房地产业的发展对当期GDP的增加有贡献，但是同时产生了巨大的“挤出效应”。王小广指出了房地产的“两宗罪”：房地产价格居高不下，迫使居民压缩其它方面的消费，进行大量储蓄以进行住房投资；由于经营房地产可以赚取暴利，大量的资金和人才向房地产行业倾斜，许多在其他行业经营多年的企业也纷纷将巨额资金投向房地产，导致其它行业的投资有所萎缩。

　　此前的调控措施多是政府试图用行政调控来代替宏观调控，用降低货币流动性的办法来减少货币供应，但受利益主体的牵制，多只“看得见的手”抵消了行政调控的威力；在整个行政调控里面中央政府行使大权；由于房价跟地方政府的利益紧密联系在一起，与其政绩和“小金库”联系在一起；各个部门在制定政策时也都有自身的考量——央行要对资产的泡沫负责，建设部要调整住宅结构，国土资源部要严把土地闸门……“各唱各的调，各吹各的号，没有统一的政策着力点，因而也就难以发挥其效力。”赵晓说。

　　在房价上涨较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。郑京平代表统计局发布的权威数据显示，今年一季度，全国完成经济适用房投资仅为62亿元，增长2.6%，同期完成商品住宅投资高达1888亿元，增长23.1%.

　　以北京市为例，今年1～3月，北京市商品住宅价格同比上涨14.8%，主要是受结构性因素影响。高档商品住宅成交价格增幅较大，拉高了同期房价上涨的幅度。据市城建研究中心对今年和去年1～3月均有销售的279个商品住宅项目的跟踪统计，均价在10000元/平方米以上的高价位商品住宅项目54个，其中，均价涨幅在15%以上的项目24个，占44.2%；均价在8000～10000元/平方米的中高价位商品住宅项目41个，其中，均价涨幅在15%以上的项目11个，占27.5%.

　　针对住房结构不合理，尽管国务院2005年曾出台了房地产调控“国八条”，今年5月又出台了“国六条”及其实施细则，但在《新青年。权衡》杂志主办的“2006年中国房地产宏观调控论坛”上，茅于轼公开表示对新“国六条”信心不大。他认为，改变房地产供应结构很难，因为市场需求才是供应结构的决定性因素。房价同样是需求决定的，而不是供给决定的，所以政府打压房价困难重重；提高信息透明度，在实践中很难操作。

　　对此，茅于轼建议，对房地产投资进行调控，有两条有效的办法，一是纠正收入分配的过大差距，二是改善金融市场，使大家手里的钱有其他投资渠道，而不是都集中到房地产业。

　　汤敏对“国六条”提出的进行结构调整的举措表示赞同：“去年调控房地产在方向上有问题，只控制供给，没控制需求，造成价格更高。这次提高首付率是从需求的角度控制。要把价格压下来，只能增加供给，减少需求，这次方向是对的，关键就看力度”。

　　此外，银河证券首席经济学家左小蕾强调，房地产调控政策应以满足民生为主；对外资的进入要进行控制，房地产不能作为外资直接投资产品；地方政府官员的政绩考核与事后问责制一定要落实。

　　我国钢铁业2002年的投资增长达到60%，2003年达到30%.结果在2005年出现了产能过剩，价格下跌，利润下降。因为市场需求不可能持续在30%的增长幅度。

　　过热时期的高需求会导致很多的错误判断，导致很多的错误预期。使企业产生一些盲目投资，形成下一阶段的过剩生产。

　　贸流通企业和金融、广告、会展等其他服务类企业，加快发展先进城市业态，新街口在更高层次上规划和引导，河西新区规划建设现代化的国际商务中心区和购物中心区等。