建设部、发展改革委等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下面简称《意见》）在将近两个月实施过程中，市场对《意见》表现出不同的反响，九部委新政也暴露了一些问题，为我们进一步完善房产调控新政提供了方向。下面我们关注一下90平米和70%这两个简单数字后面隐藏的问题。

　　九部委《意见》规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

70%的比例行政化造成了博弈的空间，市场走向存在变数（图：中国经济网）

　　90平米和70%比例问题的两层含义

　　关于70%的比例问题，业界争论的焦点在两个方面，一方面是70%适用于单个所有的建设项目还是城市整体的商品房建设规划？第二个方面是70%的比例是否应该在全国设定统一比例，没个城市是否能按照自己的实际情况进行变动。-

　　关于上述的争论问题，建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，70%的比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。也就是说，各地可根据实际情况进行总量控制，而不是对单个楼盘，而在全国应用比例问题，70%还是采取了全国通用的政策。

　　九部委对于90平米和70比例问题是否放开的两难选择

　　从理论上说，宏观政策应该是差异化的，因为各个地方的实际情况不一样，而且政策更加的人性化，在各个地方实行的效果就更有效。而统一的政策则不能照顾到每个地方的实际情况，现实中政策执行的后果往往是各个地方冷热不均。似乎人性化的政策更具有操作性，而在实际当中怎么样呢？

　　根据公共选择学派的观点，政府是由人组成的，每个政府中的理性经济人都会从自身利益最大化的角度出发采取经济行为，而且政府各部门之间存在本部门利益最大化，必然造成政府部门之间利益的相互角逐，形成一个个既得利益集团，甚至在政府和政府之间，利益的相互博弈也是不可避免的。所以在政策的制定上存在很大的困难。

　　中央政府选择全国统一的政策其实是考虑了各方政府的综合利益，包括本部门利益在内，利益问题引发的博弈双方是中央政府和整个地方政府，在政府主导经济或者参与经济调节的无效率的模式下，在政策的实行中必然要受到地方的擅自改变。而如果选择差异化的政策，允许各个地方政府根据自己的实际和中央政府参与政策的制定，那么政策的制定过程必然是一个相当漫长的争论过程，各个政府处于自身利益最大化，群众参与政策的弊端显现，展开的博弈是相当烦琐和漫长的，严重影响了政策的时效性和有效性。

　　不管是统一化的政策还是差异化的政策，每个政府人员都不能从超越自身利益的高度看问题，这其中不仅造成了政策的无效率，也给寻租行为提供了可能，造成经济的无效率，那么腐败就是难以避免的。所以政府在宏观政策的选择上存在两难选择。统一的政策制定程序简单，时效快，但整体效果造成冷热不均，地方政府都会倾向于差异化方向实行政策。而差异化的政策虽然体现了地方政府的利益，但政策制定过程是烦琐复杂的，政策时效性差，在效果的分析上，各地没有统一的标准，其中造租和寻租的行为异常严重。

　　70%的比例政策采取全国统一的政策是否合适

　　具体到90平方米住房占新建商品房总面积的比例问题上，建设部就单个建设项目还是整体建设规划问题进行了表态，应该说这样的区分能够体现各个建设项目的差异，符合政府对商品房做整体规划，但是就某项建设项目的比例问题的确定问题上，政府能否做到从社会利益出发，从发展规划整体上规划建设项目存在很大疑问。政府留有很大的操作空间，那么寻租问题就不可避免了，因为建设比例问题牵涉到开发商的切身利益，在开发商和政府之间存在博弈的空间，那么在博弈过程中，社会利益和私人、部门利益相互较量，结果是可想而知的，我们也不期待政府有多么高尚。

　　在全国范围内实行70%这个硬性标准是否能够切实进行到底呢？我们知道，政府行政调节方式始终不能摆脱无效率的地位，地方政府在政策执行中究竟有没有切实贯彻了中央政府的标准，笔者认为在信息严重不对称的现实情况下，地方政府存在利益的侥幸心理，加上开发商的暗中寻租，最终政策效果表现出来不是一刀切的后果，而是体现了地方政府和开发商利益，甚至中央政府部门利益的差异化的相对均衡的政策结果，这样的意义上说，统一的政策最终会成为差异化的政策，根本原因就是博弈和寻租的存在。

　　从政策的有效性来讲，差异化是最理想的政策，但在我们现在的情况下，还不存在允许差异化的土壤，政府涉足经济太多，这种无效率的调节方式必然要受到还不成熟的市场方式的抵触和影响，那么政策就失去了本来的意义。相比之下，统一的政策是还有微弱优势的，这也是有相对强势的中央政府的存在决定的。

　　90平米和70%的比例真正贯彻需要经济手段的配合

　　在目前只存在行政手段调控的情况下，九部委关于70%的规定虽然在政策实用性上讲是比较有效的，但我们要知道我们的政策环境是行政手段整体效果不高的政府主导的调控环境，那么这样的政策规定效果可想而知了。理想的政策是经济手段作为主导。

　　他山之石，可以攻玉，比如美国等西方国家在调控开发商对普通商品房的投资上主要是利用税收优惠政策和政府对廉价土地的供应上。那么我们的调控政策就应该尊重市场规律，规避行政手段调控的低效率。比如国家可以提供廉价的土地专门用于普通商品房和廉租房的规划，另外在开发商的资质进行招标，提供所得税，营业税等系列税种的优惠，在信贷支持上国家可以提供政策性贷款，毕竟普通商品房的建设是具有一定公共利益的行为，政府承担一定的成本和支出是非常必要的。只要开发商有利可图，那么这样的投资项目就是有市场的，资本在利润的驱动下会自动向这一领域投资，这样的调控方式远比单一的行政手段要好的多。