忽上忽下房价闹，是高是低怎知道。今天我来说一段，房价形势和预报。——开场

　　房价问题是宏观经济的敏感问题，任何一个政府都不会允许房价出现大的波动。因此每当房价出现上涨的态势，政府的宏观调控政策总是蠢蠢欲动，从去年开始的“国六条”，到“国八条”，再到九部委《意见》和后来的限制外资购房的政策以及最近出台的二手房个人所得税政策，系列政策可谓层出不穷，令人眼花缭乱，一个令人尴尬的事实是，房价并没有因此出现下降的迹象，我们不禁要问：是政府没有尽心尽力还是政府管不了房价？要能管应该怎么管？

政策越多，房价为何越居高不下？是政府管不了房价吗？（图：新华社）

　　房价的形成和政府没有关系

　　我们知道在成熟的市场经济中，房价的形成过程是市场自行完成的。基本的影响因素包括：房产供给，需求，房产投资与投机，政策因素，制度因素，消费者心理等因素，在这些因素的综合作用下，房价会稳定在合理的水平。那什么是市场呢？

　　西方经济学中认为市场是由参与交易的卖者和买者形成的，而市场的基本主体是理性经济人的假设。所谓的理性经济人，通俗的讲就是大家都是很聪明的人，我们知道群体理性和个体理性是相反的，这就是市场总体表现出来的不稳定性，这是市场机制起作用的结果，整个过程中，不需要政府来进行干预。

　　政府干预房价是没有效率的

　　就政府调控发房价的问题，有人做了一个比喻：一只苍蝇落在了人的头上，一只狗熊看到了，它觉得那个人肯定不舒服，想帮助他一下，于是一熊掌照着苍蝇拍了下去……

　　根据公共财政学的理论，政府的主要职能是进行公共服务和公共产品的提供与维护，包括国防，道路，交通，公共安全等市场失灵的领域，而在其他的领域包括房地产市场，是由市场来自行调控的。政府干涉经济是被公认为效率低下的，理由是政府这一经济体相比于市场是没有效率的。

　　上面故事我们可以看到，政府其实做了越权的事情，苍蝇的问题对于人来说并不是很大的问题，而政府却要事无巨细，事必躬亲。我们在现实中经常看到的是，每当经济出现什么风吹草动，政府便忙的不可开交，到处去救火，而火却越救越大。

　　政府真的不该管房价吗

　　既然政府管房价问题是没有效率的，那么政府是不是不应该管房价问题呢？答案是否定的。

　　原因有两个：第一是房地产市场是风险很大的市场，由于其快速的流动性，往往成为国外游资攻击的突破口，房价的变动往往能够反映经济的增速是否有过热的迹象，因此被人称为经济的晴雨表。房地产市场是否稳定关系到整个宏观经济的问题。房价的大幅度变化是很危险的信号，因此政府对房地产市场进行必要的干预是很必要的，这也是由市场经济本身的缺陷和不足造成的，宏观调控作为一个有效的补充，能够在一定程度上避免经济的大起大落。

　　第二是房产的半公共资源性质，决定了政府有调控房价的义务。为什么说房产是一种半公共产品呢？原因是我国的土地是公有的，任何人购买房产取得的只是土地的使用权，而不是所有权；而土地作为一种稀缺的公共资源，政府出于整体利益的考虑在土地的用途的规划，变更等问题上有相当的权利，为了满足广大消费者有住的地方，政府出于公共利益的考虑对于房产的价格，流动等进行必要的调控是正常的。那么健全的市场经济条件下，个人购买房产的行为如果影响了其他人的利益，那么对于负外部性行为，购房者进行一定的付费是必要的。因此对于房价的调控，政府应该出台相关的政策，利用市场自身的规律实现房价的正常化。

　　政府应该怎么去管房价

　　目前我们的房价，一定程度来说正常的。房价高位运行是和现在的房产供需结构和总量相适应的，一些投资和投机需求的存在对于房价的影响也是正常的市场反映，在这样的市场环境和制度因素下，消费者与房产商进行着博弈，在这个过程中房价形成了。但是为什么房价会不断的上涨呢？原因是房地产市场的相关调控政策没有切实反应政府的意向。

　　政府想让房价将到合理的水平首先要解决房产供需总量和结构性矛盾。在总量上促进房产梁的增长在刺激需求的同时，对于供给的刺激和重要。很简单的方法就是利用税收优惠，信贷优惠，土地优惠等措施引导资金进入房地产市场，增加量的供应。而在结构上的调控，政府对相应的引导政策应该注意细化。比如经济适用房为什么供给不足？很简单的原因是开发商建设经济适用房不赚钱。政府应该做的就是出台相应的税收优惠，信贷优惠等政策引导开发商投资经济适用房。而在供应多样化上，政府更应该发挥调控的功能，比如对于廉租住房的供应，政府应该处于公共利益的考虑，运用部分专项资金给开发商提供廉价的土地，保证廉租住房的供应。

　　回到我们前面的“狗熊打苍蝇”的故事，狗熊打苍蝇错在不得其法，利用的手段过于激烈，反映到现实中便是，一些明显干涉市场的宏观调控政策往往会对经济造成大的伤害和影响，这就是政府作为调控经济的主体效率低下的原因。市场永远是市场经济的基础性调节方式，政府做的应该是利用这个规律。因此我们期待着政府这只狗熊学会温和合理的方式去打苍蝇，比如利用“苍蝇拍”市场化的手段。

　　对消费者心理的考验

　　我们注意到房价的形成过程中，消费者心理的作用是不能忽视的。从市场自身的大起大落的弊端考虑，引导消费者心理健康发展对于维护市场稳定的秩序是非常必要的。

　　假如这样一个事例：有人说工、农、中、建四大国有商业银行要倒闭，你的选择是什么？不管流言是真是假，先把自己的钱取出来才是保险的，于是只要有一个人出来取钱，后面的人必定会跟上，这时流言自然变成了事实，形成挤兑，这样下去，银行系统是相当危险的。这个时候政府应该怎么办呢？我们看到中国人民银行站出来了：向四大国有商业银行无限制提供贷款，这时候没有人再挤兑了。而事实上怎么样呢？专业人士知道，央行可以动用的准备金规模远没有全国的存款规模大，实际上央行对于挤兑是无能为力的，但是民众不再挤兑了，原因就是我们有一个负责任的政府存在，他的信誉保证了我们经济的安全。

　　政府管房价虽然管不好，但是一个事实是政府不会允许房价长久的在高位运行，政府在关注房价，消费者大可不必惊慌失措，一旦“买涨不买跌”的消费者心理发生作用，房价的持续上涨便是无法阻止的。所以消费者需要的是一个健康的心态，给政府时间去完善调控，我们知道政府现在的政策全部是应急的政策，从起作用的中短期政策来看，作用虽然没有多大，甚至起了反作用，成为房价上涨的理由，但我们看到我们的政府在尽力的做，从政策实行后房地产交易的冷清来看，政府也在为自己的政策赢得时间，所以我们所能做的就是配合政府的政策，给政府调空的时间，房价在不远的未来一定会在一个比较低的水平稳定。