低价拿地、提高容积率、囤炒地皮都有门路可走

　　从土地取得到规划的几个重要环节，都存在钱权交易的灰色地带，大量已经公开曝光的案件和生动的例子中，都可以发现北京地产业暴利的产生方式和土壤地产调控的风暴正扫向权力地带。近期，国家对于土地审批和城市规划领域接连公布重大政策，宣布建立国家土地督察制度和城市规划督察制度。

　　而在此前，北京房地产业已经因为一起大案而受到巨大的冲击。

　　6月11日，北京市原副市长刘志华因生活腐化堕落被免去职务。目前，中央纪委和监察部正在对其立案审查，尚无明确说法。但在外界看来，生活作风对于这位副市长而言并不是主要的问题。

　　刘志华主管城市建设规划，负责建设、国土房管、体育、轨道交通建设方面的工作，并分管2008年奥运工程建设。刘志华出事后，舆论直指北京地产业在审批和规划方面存在的种种不透明和潜规则。

　　很受震动，但并不奇怪。日前，任职北京一家房地产开发公司经理的李先生（化名）向《证券市场周刊》谈及上述案件时如是说。

　　李先生从1990年在北京从事房地产业，一路从最基层做起，几乎经历过房地产开发各环节的工作。在他看来，京城地产业在很多环节的运作上所涉违法、违规事实在地产界早已习以为常，而且手段远不止于此。存在于北京地产业的各种违规运作，积弊已久，就看政府是否下决心掀开这个盖子。

　　拿地双轨制暗藏玄机

　　房地产开发第一个环节是拿地，而这对于想在北京地产业大显身手的各路英豪显然绝非易事。

　　河北一家民营企业，5年前就试图进入北京房地产市场，但直到今天也没有拿到一块可以开发的土地。事实上，即使是万科这样的国内地产龙头企业，想在北京拿到四环以内的土地也是非常困难的。

　　李先生说，对于房地产开房商来说，弄到了土地尤其是低价土地就等于发财，而要弄到地理位置优越、升值潜力巨大的土地，必须靠掌管土地审批权的'土地爷'们相助。

　　在上海、杭州、南京等地区，最早至少在1999年以前，房地产开发建设用地已基本上通过招拍挂的方式推向市场，而北京则是2002年年中才实行。

　　但是，目前招牌挂并不是惟一的拿地途径。当前，北京的土地供应实际上是双轨制。一方面，属于旅游、游乐、商业、房地产用地的，要公开进行招标拍卖挂牌出让；另一方面，依照有关法律规定，国家机关、军事、基础设施、公益事业用地，可以行政划拨。

　　据本刊了解，在北京仍然可以从另外十大渠道拿到土地，其中包括：中央驻京单位、各大兵种在京系统、国有开发企业原划拨的土地；从各区县出来的土地；城市工业结构调整后的土地；各区危改土地；郊区开发区的土地；绿化隔离带的土地；小城镇建设土地以及各种存量更改用途的土地。

　　即使是有偿用地，实际又分两种，一是协议出让，即地价双方协商决定，二是公开竞争，即招拍挂。这里有太多文章可以做。李先生介绍，与划拨用地相对应的是有偿用地，找个理由把本来需有偿的用地说成是公益性的，在获得土地这个环节就可以节省大量资金。而原本应当在有偿这一轨道上运行的土地资源，有多少最终通过权力的魔杖，侧身于划拨的轨道？在有偿用地中，又有多少通过走关系，大量挤进了协议出让，没有纳入公开竞争？业内人士都是心照不宣，却没人能说得清。

　　因为种种土地市场的潜规则，有钱不一定能拿到地。

　　而那些谙熟规则的人，或以金钱开路，或以朋友亲情搭桥，利用一切机会和方式向那些拥有土地审批大权的土地爷发起进攻。

　　李先生说，2004年，为了能拿到北京南城一家企业厂房用作房地产开发，半年时间里他几乎很少晚上10点前回过家。开始为的是要找到领导家的地址，以便公关，而领导又很少下班回家，往往一跟就是半夜；以后虽然找到家，为了被人家接纳，自己开车拉着领导一家人逛燕莎等高级商场，自掏腰包不说，还得给人拎包。在这期间，红包、礼品、购物卡等所有手段用了个遍，最终在各种消费累计上百万元后，才得到一个2万多平米的小项目。

　　而这只是开始，未来还有许多环节需要打通。一个工程从土地审批到交房验收，约需要盖50多个章，涉及国土、规划、测绘、建委、园林、消防等部门，其中的关节大有文章可做。

　　容积率创富全靠公关

　　相较拿地，开发房地产项目，另一个重要环节是开发商获得的可开发地块的规划条件。

　　所谓规划条件，就是政府规划部门对一块地上盖多少房的条件限定，包括容积率限定、高度限定、绿化要求、市政配套设施要求等等。从开发商的利益角度看，在土地面积有限的条件下，建的房越多越赚钱。要想做到这一点，就得千方百计地提高容积率，即尽可能地在土地上多建房。

　　北京朝阳区规划院一位工作人员向《证券市场周刊》表示，根据有关法律的规定，土地在进行出让前，必须要由市政规划部门对规划建筑面积、容积率等进行总体规划。而在实际操作中，开发商为了自身利益，拿到地后，经过公关，并非不能改动。

　　本刊记者曾调查过京城卖得特别火的一个项目，发现其之所以深受买家青睐，就是因为比同地段的楼盘售价每平方米低1000元左右。然而在观察该小区的建成部分发现，其特点是楼高而密，并且楼体臃肿。

　　据该楼盘开发商一位人士私下透露，这个项目原来规划是建9幢塔楼，后来经公关修改了原规划条件，结果盖了十几幢，并且楼层也加了三四层。虽然售价比周边项目每建筑平米低近1000元，但由于容积率提高，开发商实际赚的钱要比周边的项目还要多，而且销售资金回笼也快。

　　上述开发商的做法还算是事前公开，还有一种做法是先斩后奏。

　　李先生所在公司，曾在北京四环地区开发一个商用办公楼项目。在开发过程中，一家台湾企业中途提出整体买下大楼，并要求做些修改，但最终反复修改后生意却没谈成，使得该项目建设成本大增。该项目原本规划建14层，如果按原有的建设规模销售，项目面临亏损，不得已开发商自己作主加了3层。为此，开发商应受到处罚，而规定是每增加一平方米处罚300-2000元。

　　最终，在借给某位负责人一辆宝马后，李先生所在的公司以接近最低每平方米300元的标准交了罚款。结果是，这个项目不仅没有赔而且还净赚1000多万元。

　　九成地产公司的生存秘诀：囤炒地皮

　　由于拿地过程的不完全公开，一些拿到土地的开发商并非有心开发，而是转卖土地获得暴利。

　　李先生说，在北京注册的5000多家房地产公司，真正具有开发实力的不足十分之一，之所以能够生存，其中卖地是其生存的一个重要途径。而能拿到地又有实力开发的公司，或因土地太多无暇开发，或为短期利益同样会转卖土地。

　　在北京市朝阳区广渠路一块土地就曾发生过几经倒手的戏剧性一幕：

　　2002年初，北京A房地产公司与一家国企签订土地协议出让合同，通过非常手段以极低的价格取得了这块土地的开发权。2002年9月，A公司以1.95亿元的价格把土地卖与B公司。2003年4月，恰逢一家上海C房地产公司在北京发展，急需土地，B公司又以2.40亿元将这块土地转卖与C公司。

　　2004年8月，北京市土地利用事务中心发出缴款通知，要求在10日缴清上述地块的所有地价款。但C公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。2004年8月，A公司自筹资金，缴清了全部地价款和滞纳金，同时又以3.15亿元将土地开发权卖与北京D房地产开发公司。

　　李先生认为，有一个关键因素会助长炒地、囤地。即拿地开发前，并不需要全额交付土地款，什么时间付多少比例、何时全部付清都有很多弹性。北京市土地实行招拍挂以来，虽然要求拿到土地开发证必须付清40%土地出让金，但余款的付资时间和比例，都是人为掌握。这样许多开发商通过向相关负责人公关，前期降低付资比例，宽限付款时间，就可以有宽裕的资金和时间炒作土地。而这就是开发商喜欢囤地的原因，囤的时间越长，暴利就越多，只要交点税，不需任何开支，坐享其成丰厚的利润。

　　地产暴利落谁家？

　　低价拿地，尽可能提高容积率，再加上倒卖地皮等种种非常手段，房地产开发商暴利不言而喻。

　　以北京市场为例，一位地产造价师为《证券市场周刊》粗略计算，目前在北京如果采用非招拍挂方式获得土地，一些企业的平均土地费用仅1000元/建筑平米，再加上建筑安装费1260元/建筑平米，配套设施189元-352元/建筑平米，售楼费63元/建筑平米，以及规划、设计、工程招标等费用，全部成本最多不超过3000元/建筑平米。根据北京市统计局发布的数字，以2005年末，北京的平均房价达6725元/平方米计算，除去各种税费平均销售利润率至少应为60%.

　　但对于这种算法，开发商们是不会认可的。

　　比如北京华远地产总裁任志强就曾撰文对此提出异议，他一方面认为招拍挂的土地出让制度造成了房价暴涨，一方面认为地产商的开发利润平平。

　　对此，一位业内人士认为，任志强并没有说出问题的全部，开发商做一个楼盘，需经过国土局、规划局、城建局、税务局等众多管理部门，每一关大小'菩萨'都要拜。仅这些费用至少也会占到楼盘总成本的3%-5%，甚至更高，而这些都要计入成本。其实从中获得暴利的，除了开发商，更有手握实权的各路'菩萨'.

　　对于房地产业的寻租现象，北京科技大学经济管理学院教授赵晓说得很直接：房地产界多富豪的真正原因并非房地产商的房子建得好，而在于房地产业是中国最佳的寻租场所，这让房地产业比股市圈钱来得还要快，风险要小。