投资酒店公寓细掂量“居或非居”税费大不同

    在酒店公寓成为近年来一种新兴房产投资品种，但不少投资者因盲从跟风投资，开始显露出后遗症。

    刘先生万万没有想到，当初购买位于长寿路的一套产权酒店公寓，在抛出时房屋增值部分还需缴纳近40％的综合税。前不久，刘先生将自己60万元购入的产权酒店以90万元价格在中介公司挂牌出售。很快，中介公司找到下家。在签订房屋买卖合同当日，中介公司分别为上下家计算了交易成本。忽然，刘先生发现自己除了缴纳印花税等正常税费外，还需多缴高达12万元的综合税，预期投资收益大大降低。仔细察看产权证，原来刘先生购买的产权酒店公寓的房屋用途为商住。通常，非住宅类房产，如商铺、办公楼等在买卖时都必须支付综合税，出租时缴纳营业税。

    不少投资者往往在再次交易时才发现其中的差别。业内人士指出，近年来产权酒店成为开发商营销集中炒作的一个概念，既套用于住宅产品，也套用在办公产品上。特别是一些早年立项的、或由半拉子工程改建而成的项目，大部分为非住宅产品重新包装为酒店公寓后出售。正由于大部分投资者盲目投资，后遗症由此而生。根据税务部门规定，非住宅产品和独立式别墅在出售时，出售方必须缴纳综合税。综合税计算方法有两种，由出售方自行选择：一种按照房屋出售总价的5％计算；另一种收取房屋出售差额部分的30％—40％，不同区域收费标准不一样。如果酒店公寓确为住宅性质，交易成本相当低。一旦忽略这点，投资者的投资收益将大打折扣。专业人士提议，两种判断方式可以帮助投资者区分。一是查看房屋产权证中房屋用途一栏，是住宅还是商铺、办公或其他。二是个人当初购买时，契税是否按照房价3％缴纳，如住宅则按房价1.5％缴纳。

    售后包租的产权酒店后遗症也很多。不少酒店公寓经过分拆销售后，由开发商选择一个管理公司在3至5年内统一经营出租，然后承诺个人投资者每年5％—8％不等的年投资回报率。不少投资者已经发现，有些开发商承诺的年投资回报率中并没有去除商业房屋出租经营必须缴纳的营业税，投资者实际到手的年投资回报率仅3％左右，远远低于其他房产，致使以租养房失败。另一大隐患潜藏在再装修的资金来源上。酒店公寓折旧率远远高于普通住宅，平均4年左右必须更新装修以确保出租经营水平。初步测算，酒店公寓的翻新除了每套房屋内部装修外，还包括电梯、公共走道、大堂等设施，投入的费用远远高出普通住宅。一旦个别业主拒绝出资更新，很有可能影响整幢酒店公寓的整体出租经营，从而打乱了其他投资者的投资预期。