房地产业整个行业链到底涉及了多少税费，不是一个普通人可以说清的，就是一个房地产开发业的专业人士也很难说清楚，整个行业中的税费仅从税而言就多不胜数。近日，全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强就物业税改革的问题发表了自己的看法。
任志强认为，纳税是每个公民和企业的义务。但物业税税目繁多，房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起，其支付的费用中约有20％的部分转换成了各种税收。项目重复纳税及税基不合理，确实到了应进行改革的地步了。
地租占商品房价格40％
中国的房地产开发与建设中地租是一个非税收科目的重要税赋之一。任志强将政府所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。
货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费或由实物转化的费用等各种各地名目不同的建设收费；实物地租包括：按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的实物。有规划条件中的强制性要求，有政府立法或文件规定必须建设和上缴的条件等等。如北京按千人指标确定的各种配套设施（含教育与商业等），如人防法、抗震法、绿化法等所规定的设施，如居委会、社区活动站、物业管理用房等，又如调压站、变电室、模块局、公交车站等各种设施，也包括各种市政管线的建设。这些建设费用全部摊入房屋成本之中，由消费者承担并不归消费者所有。
在任志强看来，消费者既无产权、又无收益权的这些上交物业或建筑，都是政府因土地使用的建筑行为而产生的归政府的公共产品的收益，或由政府转移给相关管理部门或企业的收益，都应该被认定为是实物地租。另外，取得城市建设用地的成本中还包括了征地、拆迁、劳动力安置、菜田或农田开发基金、地上及地下物拆迁补偿等各种费用，其中部分费用也是实物地租的一部分。
任志强认为，实行土地有偿出让制度之后，政府只是在原来收取了大量货币地租与实物地租的基础上增加了另外的用以明确在一段年限内业主拥有土地使用权的地租，将没有实行土地有偿出让制度之前收取的建筑税固定资产投资方向税等，转换成了部分土地出让金。这些地租的总量在房价中占有极大的比例，其中货币地租约占房价的20％，实物地租（不含征地、拆迁等费用）约占房价的20％。税和地租大约占房价的60％。
税制改革应免除重复计税
任志强认为，宪法规定土地归国家所有，因此任何企业和个人使用国家所有的土地都应理所当然的缴纳地租，但中国的法律上并没有规定向政府缴纳的地租要上税。而实际上，地租作为房价中的重要税基组成，在重复不断的征收着营业税、营业税附加和契税等相关税收。
土地出让金是可以明确从房价中剥离的货币地租部分。现行法规中采取一次性收取40至70年的土地使用费用，其本身就提高了初次建设与购买的门槛，而且，地租中还包括了消费者提前支付地租的利息部分。任志强以70年的利率贴现计算，实际出让金的水平是名义出让金的37．4倍以上的价格，他认为这种方式本身不合理。同时出让金成为土地价格和房屋价格中的一部分，转换成计税基数，当土地进行一次交易时出让金作为基数将缴纳5．5％的营业税和4％的契约税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数再行缴纳5．5％的营业税和相应的契税，实际利用地租所收取的税收就成为额外的地租。
在任志强看来，对开发商而言，地租是一种代收代缴的支付关系，但却必须在承担代收代缴义务的同时为这种义务缴纳营业税和契税；消费者在向政府支付地租的同时也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税，这种做法不尽合理。除营业税和契税之外，土地出让金在房产税中起到基数扩大的作用。税收制度改革，应首先解决代收代缴或解决向政府缴纳地租的重复性收税问题。
任志强建议，在工业生产中有增值税的抵扣政策，在房地产交易中，也应该将向政府支付的土地出让金从税基中扣除，不管是土地或房屋的转移与交易，政府所收取的出让金都不应作为纳税的基数。任志强提出，由于在实施土地出让金货币地租之后，政府应收取的土地价值实际已被提前收取了。在土地出让后必须两年之内动工的配套政策之下，并不会产生因土地本身而形成的过高升值，而只会因市场和开发商能力产生房价升值。即不是因为土地价值的提高而创造了土地上的产出提高，相反是因为土地上的产出价值的提高拉动了土地价值的提高。因此产品收益的提高所形成的土地的价格是因使用土地的人所创造的，而并非土地本身所创造。因政府投入而形成的土地周边效率的提升因素，政府在地租评估中已将其作为评估基础而收费了。这样，土地增值税只能是对最能挖掘产品价值行为的一种打击，而不利于对经营者创造产品价值而提升土地利用价值的激励。尤其是招、拍、挂的土地出让中，市场资源公开和竞争配置的过程中，已回避了因协议出让国有土地资源被低估的可能，如果过去的土地增值税是为弥补政府首次出让时的漏洞，那么土地出让制度改变之后，政府再收取经营者创造产品而带来收益增加的税收就没有道理了。另外，土地增值税的收取会使城市的建设者满足于生产一般产品，无法提高产品的质量，不利于创造城市的生活环境的改善与进步。
应按比例减免个人所得税
任志强概括分析，中国的分配制度经历过实物配给、实物分配、计划分配、货币与实物结合分配至完全货币化分配的过程。目前尚未形成完全的货币化分配。1998年之前在住房分配上基本延续了宪法中所明确的由国家决定居民的积累与消费的政策，但调节个人收入贫富差别的个人所得税却经两次调整在房屋货币化分配之前就出台了。在终止实物分配，住房货币化政策出台时，住房补贴作为货币化收入的这部分基数并未列入个税征收基数内。但在整个住房货币化分配的过程中，只有在政府或国家机关中供职的城镇居民家庭才能享受这一货币化住房补贴和补贴免征个税的优惠，而大多数家庭并没有机会享受专门作为住房货币化分配并免征个税的特别优惠。不得不将全部收入在缴纳了个税之后，才能用税后收入解决住房问题。这部分人在整个城市人口比例和就业比例中占有绝大多数。个税因住房货币化分配的不均衡性，使多数人在货币化分配之后成为利益被损害者。
任志强提出，在世界多数国家的住房政策中都有住房购买与个税的缴纳结合的做法。我国处于住房从实物向货币化分配的过渡转化的过程中，今后多数人不会享受实物分配与补贴的权利与机会。最好的解决办法是用个税减免的方式解决居民住房问题。我国已开始建立低收入或最低收入家庭的住房社会保障体系，那么个税在购房之中的减免并不会影响收入调节和低收入家庭的利益，同时给所有不同收入家庭共同的减免机会。
个税在购房中的减免可以用个税的纳税总额按比例减免的方式；可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式，如按单人纳税购房减免30－50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。用购房行为个税减免的政策补偿传统分配制度中无住房工资成分是合理与公平的，应成为国家无力公平对所有人实施补偿中的一项长期住房政策。同时有利于逐步将所有列入个税纳税收入之外的补贴收入全部并真正从暗补、明补变成劳动收入，也有利于个税最终以劳动的全部收入为条件的统一征缴方式的改革。
物业税应有利于调动消费
至今为止，我国对居民住房的房产税尚实行免征的政策，但实行物业税政策之后，就可能对所有的房屋产权者收取物业税。
任志强认为，目前房改房在住房单套数中尚占有多数。全国的城镇住房私有化率已达73％，全国城镇住房的成套率约为73％。但根据全国商品房累计销量计算，我国的住房私有化率中约85％的住房为低房价补偿方式将公房转化为私有的。同时各种居住房产中约30％的住房为不具备基本成套条件的低水平住房。用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，需要进行拆除和置换。并且其中大量家庭虽然已拥有个人的房产，却仍属于较低收入和尚未改变生活质量的情况，对这些房产和家庭征收物业税尚存在如何征收与公平的问题。现在每年市场上商品房供给能力只占城镇居民家庭户数的5％以下（尚未计算因城市化新增的人口与家庭），因此政策的调整，不能仅从一手市场的新增住房的情况和地租的收取角度考虑。
任何国家都有30％－40％的城镇居民在租房而不是在购房。目前，我国也已基本形成了部分人购房、部分人租房、从租房向购房过渡的格局趋势。任志强提出，物业税改革首先应解决租房的税收问题。按现行的规定，房屋出租的综合税率高达34％左右，个人住房出租的税率减半后约为17％，部分城市如上海、北京等单独将个人住房出租的税率降为综合税率5％，但国家的税务规定并未相应修改。其二，要解决购房者的税收负担。在购房时一次性先行支付和分期在购房后支付地租，两者之间的差异巨大。需力争降低购房的初始门槛，将70年的地租分期支付。还应降低购房者各种交易环节中的税费，并减免个税，以提高个人购房的支付能力，使初始购房的压力降低，并具备多次置换的条件。另外需降低物业管理的服务税费使房屋使用、运行、维护的费用降低。
任志强认为，当租、购房的税收政策有利于调动消费欲望时，税改的最优效果才能被称为促进了经济的增长与发展。虽然税率、税基都可能减少，但为解决我国城镇住房问题，提高城镇居民生活质量而采取的税费优惠政策不但不会使总体的税收水平下降，反而会刺激市场交易的活跃而创造更多的税收。
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当前物业税的征收大致分为七个部分：
涉及土地使用的税收。包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；
涉及建设中的税收。包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；
涉及企业所得的税收。所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；
涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；
涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；
涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；其它产生合约的印花税等税收。
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