赵红梅副教授：中国真的需要开征物业税吗？

　　赵红梅副教授简介：

　　房地产法专家，中国政法大学经济法学副教授，中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副所长，硕士生导师；中国土地学会法学分会副秘书长。

　　曾多次参加全国人大，国土资源部、建设部、国家海洋局等国家部委和北京市政府相关部门的房地产相关领域的立法活动。

　　长期从事房地产法理论研究，发表有《从房产权与地产权的关系看土地使用权的年限和欺满的法律后果》、《论土地使用权租赁》、《论解决中低收入者住房的途径与经济适用房的政策选择》等房地产法专业论文，并出版有个人独著《房地产法论》，担任《中国土地权利的法制建设》（国土资源部课题）副主编。

　　物业税又称“房地产税”或“不动产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。

　　2003年10月，中共中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后有关物业税的讨论就在全国揭起一波浪潮，持续经年有余，才稍见降温。

　　2005年国家为控制或稳定房价，先后出台了一系列政策。在国家出台这些政策的同时，有关物业税的话题再次成为民众、专家等各方人士议论的焦点。带着众多疑问本报记者专程走访了房地产法专家、中国政法大学经济法学副教授赵红梅。

　　中国缺失开征物业税的经济、社会及法律基础？

　　记者：最近，政府为抑制房价出台了一系列政策，有些人再次呼吁要尽快出台物业税，您能为我们简单介绍一下物业税的经济、社会及法律基础吗？

　　赵红梅：我们知道国外一些国家开征物业税，比如美国、韩国等。而在这些国家，之所以开征物业税，是和这些国家实施土地私有制并力争消弭土地私有制的弊端密不可分的。在实行土地私有制的国家，经营性土地大多为私人控制，私人因控制土地这一稀缺资源而获取全社会的投入形成的土地溢价，导致社会分配的不公正。政府对这些土地因没有所有权和控制权而无法参与实际的利益分配，于是基于主权以及公共利益的考量，政府只能通过设定税赋包括物业税来参与不动产利益分配，进而获取财政收入，实现分配的正义。我在韩国进行学术交流时，韩国学者对我讲：韩国近几年一直倡导“土地公有”观念，以减弱单纯实施土地私有制的弊害。但政府在开发土地的供应源头上插不上手，只能通过税收进行利益调节。因此“土地公有”观念是作为不动产税的理论基础而存在的。

　　记者：按照您的意思，如果征收物业税的前提是土地私有，那么是否意味着，在实行土地公有的中国基本不存在征收物业税的社会经济基础呢？

　　赵红梅：是的。中国实行土地公有制，政府实际垄断着土地初始供应的市场。在土地一级市场，政府已经通过收取出让金参与了不动产的利益分配。如果在后续持有不动产的环节上继续征收物业税的话，那么政府对不动产利益的调节比例就会偏高，这样必然会影响到房地产市场的活力。

　　记者：据悉，政府出台物业税的框架是，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对此，您有什么看法？

　　赵红梅：房产税、城市房地产税是土地划拨时代的产物，其虽名为“税”。实为政府向经营性无偿使用划拨土地者收取“地租”。在新增用地全面实行土地出让使用的大背景下，这两种税只能用于解决历史遗留的原经营性划拨用地的利益调节问题。土地增值税的征收确实问题不少，这个税的定位和设计确实存在问题，需要进一步加以研究并完善，但不必要取消。最为重要的是物业税绝不能取代土地出让金。如果取消了土地出让金，那么中国花了20多年时间在土地公有制前提下拟制的土地市场的根基-私人土地产权就没有了。目前。在中国这样一个转型期，现有的不同税费有不同的功能，不可混淆，也不必要相互替代。

　　在中国设立物业税的各种目的可能落空？

　　记者：有论者称，国家之所以要开征物业税，一方面，可能顺应着国家税费改革大趋势，另一方面，国家还有种种其他考虑，比如增加财政收入，抑制房价，改变土地供应方式等等，对于这些说法，您有什么意见？能为我们一一解读下吗？

　　赵红梅：显然，这些关于目的的说法都是可被质疑的。

　　首先从增加财政收入来看。如果开征物业税是基于增加政府财政收入的考虑的话，那么必须警惕两点：其一，应处理好政府参与调节的比例与市场活力的关系。我们知道，任何一个行业，并不是政府参与调节的比例越高越好，不动产市场也如此。实践表明，政府参与调节不动产的比例控制在一个适当的幅度，市场才能保持活力。若政府在不改变土地出让制度的前提下开征物业税，势必加重土地持有者的负担。其二，处理好不同届政府之间的利益关系。在一些人的观念中，开征物业税夹杂着平衡不同届政府之间利益的意图：上届政府通过土地出让获得一大笔土地出让金，然后在任期内将其用尽；下届政府换任后，发现无法从土地市场获得财政收入，于是希望通过征收物业税来获得持续的财政收入。我认为这些都不是正当的理由。

　　记者：那开征物业税在抑制房价上是否可以发挥积极的作用呢？针对如何控制房价，中国房地产业协会会长杨慎先生曾有个说法是，改革的办法就是将现在买房子一次交70年出让金的制度改成年租制，每年根据占地，房子大小交纳税金，这样就可以使房价降低10—20%.这与征收物业税的思路很一致。对此，您有什么看法？

　　赵红梅：我一贯反对杨慎先生的这一观点。首先，这种观点的实施不利于构建我国土地市场经济的基础-私人土地产权。土地使用权出让较好地解决了国家作为土地所有者与用地者的关系，用地者交纳了出让金，就在法律上取得了具有物权性质的独立的土地使用权。这是我国花了20多年时间在土地公有制前提下拟制的最好的一项私人土地产权，是我国土地市场经济的基础。而物业税也好，年租金也好，都不能很好地解决用地者取得相对独立、完整土地产权的问题。而如果解决不了这个问题，就会有一个荒谬的现象出现：即发展商对土地没有产权，那么他对建设完成的房屋是否有所有权呢？如果有，这个房屋所有权岂不是成了空中楼阁？发展商对土地没有产权，就占有土地进行开发，如果随后将房地产转让，继受房地产的购房者不交税或交租，那是否意味着政府可以强制收回房屋所有权？这得发生多么高的收税或收租成本！老百姓已经买房子住进去了，却没有真正意义的房地产产权，而且税金、租金都可能调整（总的趋势是调高），不交就有被收楼的可能。你说政府和老百姓会欢迎这样的制度吗？可以肯定，欢迎这一制度的人只能是发展商，因为它大大降低了发展商获取土地的成本。其次，这种观点的实施在一定程度上将造成我国房地产一级市场秩序的混乱。不收出让金政府如何决定某块土地出让给谁进行开发？土地供应如何体现级差？现在实行土地招拍挂，一般来说价高者得。而如果改为征收物业税或年租金，未来的税金或租金不确定，政府如何决定把土地供应给谁？第三，这种观点的实施对抑制房价过快上涨无实际意义。我们不会天真到认为，由于政府不向发展商收取一次性的土地使用权出让金，发展商在向购房者售房时，售价就不会包括由土地级差效益决定的地价吧？

　　事实是：由于位于良好位置的土地具有稀缺性，而税金或租金的征收滞后与不确定，发展商仍一定仍会通过“无形之手”最大限度地攫取土地级差效益，房价高低仍会主要由土地位置与环境决定。这时我们就会发现，开征物业税或实施年租制不仅不能抑制房价过快的上涨，反而有可能加重购房者的负担。

　　增加财政收入与抑制房价的出路何在？

　　记者：按照您的意思，根本没有必要出台物业税？

　　赵红梅：确实如此。我觉得政府出台物业税所希望达到的目的，完全可以通过改良现行土地使用权出让与税费制度实现。

　　记者：针对目前存在的问题，您有什么具体建议？

　　赵红梅：针对增加财政收入问题，政府应该完善并透明土地使用权出让招拍挂制度，防治腐败与权钱交易。针对平衡不同届政府之间土地出让利益的问题，应建立土地使用权出让金储备制度，实行土地使用权出让金征收、使用的法制化，做到专款专用与持续合理利用。针对抑制房价过快增长问题，税收方面政府应该在流转税环节上下工夫。显然，房价不断上涨的主要原因在于投机性资金充斥于房屋转让和出租等交易领域，政府可以提高房地产转让环节的契税、营业税的税率，以及新设租赁税（配合租赁登记备案制度的完善）调节，实现对房价上涨的抑制。而且这种方式对抑制房价上涨的效果肯定都比物业税要明显。