拷问现行房地产税制的四大弊端

　　商品房为什么会成为“高价姑娘”？开发商的逐利天性是导致房价居高不下的惟一原因吗？在开发商心中，也有一笔难诉的“苦账”。据说一个商品房项目从审批到售完的全过程中，要盖200多个公章，交200多种税费。中国房地产开发集团孟晓苏曾批评某些地方政府对商品房收税过多过重，是“政府行为的非理性表现”。 

　　重复征税严重 

　　拷问对象：契税 

　　买过房子的人都知道，在办理过户登记的时候，购房者都要向交易中心交纳契税。但购房顾问提醒说，购房者交纳的契税实际上是一种重复征税。 

　　有学者认为，在商品房交易过程中，只应向买卖双方的一方收税。而现在房地产销售中，既要向房地产企业征收营业税，也要向购房者征收契税，双重收税抬高了住宅价格，加大了购房者的经济负担。如果认定商品房销售是商品流通行为，则不应向购房者征收契税；如果认定商品房销售是财物转让行为，则不应向房地产开发企业征收营业税。总之，不能对同一行为征两次税。 

　　税种相互冲突 

　　拷问对象：土地增值税、城镇土地使用税和耕地占用税 

　　国家税务总局某官员表示，土地增值税、城镇土地使用税和耕地占用税，前者是为了规范房地产市场交易秩序，遏制土地市场过分投机，也是为了调节土地增值收益而设，后两者是为了促进合理地使用土地和保护耕地而设。从三个税种设置的初衷看，都是必要的，但在宏观调控作用上，便发生了三税调节作用冲撞和扭曲的弊端。 

　　由于土地增值税的税率畸高，拉高了二手土地市场交换的价格，而政府批租的一手土地价格远低于二手土地市场，这就促使人们尽可能争取占用耕地。这是为什么一方面“圈地运动”迭起，一方面又出现土地拍卖市场不火的重要原因。 

　　高税率限制发展 

　　拷问对象：契税税率 

　　我国目前房产流转方面的税率偏高。比如契税，特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。 

　　北京市目前在商品房销售环节规定购买者要负担房款2％的契税。其中超过120平方米的部分契税税率更是高达4％。房地产流通环节税赋过重，极大地限制了房地产市场的正常发展，不利于房地产二、三级市场发育，尤其是不利于房屋租赁市场发展的局面。有必要通过降低房产交易方面的税费来为房产税创造运转空间。 

　　计税依据不合理 

　　拷问对象：土地使用税 

　　在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税方式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。 

　　北京王府井一平方米的土地与顺义一平方米土地所产生的价值，相差很大，如果按面积收税，这两者之间的价值差是体现不出来的。有必要对不同价值的地块以不同标准进行征收。以温哥华为例，一座豪宅售价328万加元，每年的地税达46万加元，而居住在住宅公寓的32万加元，只交地税1600加元，这才能起到抑制贫富差距拉大的作用。