物业税已在测算阶段　投资性购房面临“打压”

    国家税务总局局长谢旭人在去年底曾表示，将继续积极稳妥地推进税制改革，物业税改革方案正在研究之中。前天，财政部副部长楼继伟透露，目前物业税正处于模拟测算阶段，将会先在一些地方进行试点。物业税开征的脚步越来越近，税务专家昨天提醒购房者，购买用于居住的基本住房很可能不用缴纳物业税，但是带有投资性质的买房则要仔细考虑成本风险的因素。

    专家介绍，物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例是1：1.这样一来，买房投资将由于物业税的开征而成本大增。

    物业税税费可能与财产原值相近

    中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓昨天介绍，按照世界各国的一般情况来看，财产的原值与财产的寄存期是基本相当的。据此设计出来的物业税虽然征收办法可以有很多选择，但是物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例大体上是1：1.

    按照1：1原则征收的物业税也不像人们想象的那样畸高。据房产税务方面的专业人士透露，目前征收的包括房产税、土地出让金等在内的7种税费，在整个房屋价格中平均占到近40%的比例。物业税开征后，这些税费将被从房价中剔除。也就是说，一套目前卖50万元的房子，在物业税开征后，价格将可能变成30万元左右。按照1：1原则征收的物业税中的“1”不是目前的50万元，而是剔除税费后的30万元。这与目前各税费分别算在房价之内的价格相差并不是“天壤之别”。而且，这笔物业税是分摊在50年中缴的，每年只缴全部税款的2%左右。

    基本住房与投资买房会被区别对待

    中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓昨天表示，物业税的征收肯定会对居民的基本住房和投资住房加以区别。对于消费者购买的用于自己居住的基本住房，很可能将享受免征物业税的待遇。即便是对居民的基本住房征收物业税，征收的税款也会降得很低很低。但是，对于买房用于保值、出租的消费者来说，买房投资将由于物业税的开征而增加成本费用，带来理财的新风险因素。刘桓建议，买房投资的消费者要改变固有的理财观念，仔细考虑这样的投资值不值，是否要及时转变投资项目。

    已有投资房、二手房也将征物业税

    许多投资者认为，购买二手房能够避开物业税，有些地区甚至出现“抢购”现象。对此刘桓表示，在物业税开征之前已购买的投资用房和已经存在的二手房，同样不能避开物业税的征收，只是会按比例核减征收物业税。

    刘桓介绍，按照国际惯例，财产是不能无偿占有的。房屋就像汽车一样，购买要花费一笔费用，而保有、使用期内，持有人也同样要缴纳一定的费用。举例来说，一套价值100万元、物业税也为100万元的房屋，如果购买当时已经缴税20万元，那么在缴纳物业税时，就可以先核减已经缴纳的转型前的20万元部分税款后，再按比例分摊应缴纳的物业税。对于已经缴过税的二手房来说，在新的交易过程中也将按照新办法折算物业税，进行酌情减税后缴纳物业税。

    北京试点真正实施还有待时日

    虽然早在2003年，北京的亦庄等地就已经成为物业税改革的试点，而且全国的物业税方案也已经出现，但是据有关知情人透露，北京真正实施物业税的时机还未到来。目前，北京的当务之急是先摸清房屋所有者的“家底”，而这一“摸底”工作难度很大，一些房屋的开发商转了好几道手，很难找到真正的“主人”。另外，在摸清家底的同时，对市民进行相关的抽样调查也是一个费时耗力的大“工程”。据这位知情人透露，物业税很可能首先在一些小城市如温州、烟台等地开征，因为这些城市的公房改革起步较早，而且住房私有程度也很高。

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    物业税开征深度影响楼市

    物业税是指国家对于房屋所有者和承典（在一定时期内拥有）人所征收的财产类税收。物业税的征税对象主要是持有房产的居民个人和房地产开发商。

    刘桓指出，目前我国最不完善的税种就是财产税，尤其是不动产税，即我们平常所说的房地产税。目前房地产市场的发展存在着四大问题，亟待物业税的开征加以解决。一是目前的房地产税计算复杂，一共需要缴纳的税费有房产税、城市房产税、土地使用税、土地使用费、土地增值税、契税、印花税等7种之多。这些税费在缴纳时，都要按照法律依据分别征收，计算起来相当复杂。

    二是税负重。目前，房地产价格过高，而且急速升温。房屋闲置面积也很大，一些房地产商乘机囤积居奇，期待超过正常范围的利润。从总体情况看，房地产业对税收的贡献被虚夸，控制不好则有可能造成泡沫经济。而且，由于前期的税费较高，房屋的成本根本降不下来，房屋的价格被扭曲。

    三是准备买房自住的消费者的经济负担由于房价的居高不下而加重。

    四是房产资源的不合理分配加剧，越有钱的人越是买房投资、保值，而普通人的基本住房却无法保证。房屋拥有期不征税，妨碍了房屋居住价格平稳的实现。