上海酝酿重启购房退税政策

 　刚刚启动购房贴息政策的上海又传出消息，税务部门正在酝酿重新启动购房贴息政策。据消息人士透露，上海税务部门已对此进行了讨论，是否启动取决于市政府的态度。

　　初衷：推动房市持续发展1998年，上海实施购房退税政策，其内容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。当时，上海顶住争议实施这一政策，是因房地产市场低迷，为振兴房市鼓励高收入者积极购买住房。后来的实践证明，这一政策确实对振兴房市起到了积极的作用。当地房产销售的统计显示，1997年，住宅销售面积为617万平方米，1998年达到1057万平方米，而到1999年则突破了1200万平方米。

　　今年5月31日，上海如期结束购房退税政策。如今，为何又考虑重新启动？目前，上海房地产业已经成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业。房地产增加值占全市GDP的比重已从1990年的0.5％上升到2002年的6.9％，2002年房地产增加值达到373.63亿元，比上年增长14.5％，预计今年将达到7％以上，其对经济增长的贡献作用不断提高。在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。复旦大学房地产研究中心特约研究员季宝红说，房地产在带动固定资产投资中功不可没。

     上海房地产开发投资始终保持较高水平，是上海经济发展的一个重要增长点。1996年以来，每年的房地产开发投资均超过500亿元，约占全市固定投资30％。2002年完成房地产开发投资719亿元，比上年增长18.7％。今年1－10月，完成房地产投资额769亿元，增长17.3％。另一方面，上海市民住房自有率已达75％，280多万户家庭已经拥有住房财产和价位预期。据了解，伦敦的住房自有率为46％，同国外类似大城市相比，上海住房市场已趋于饱和。这或许正是上海酝酿重启购房退税政策的初衷。

　　问题：刺激房价上涨与分配不公

　　2000年以来，上海房价的上涨幅度超过了50%。据上海市统计局抽样调查，上海的投资性购房比例已经达到16％（以套为单位）。单价7000元以上的房屋，投资性购房比例已占39％。季宝红说，从海外经验看，当投资性购房比例超过20％时，房市会孕育一定的风险。

　　为扼制上涨过快的房价，今年上海采取了一系列措施。目前，上海房地产市场的土地供应量、新开工面积、施工面积、批准预售面积都比较大。今年1－10月，全市共出让商品住宅用地1616公顷，同比增长46.7％，预计全年供应量将超过2600公顷；商品住房新开工2197万平方米，同比增长23.6％，预计全年将达到2700万平方米；商品住房施工面积6404万平方米，同比增长23.9％，预计全年将达到7000万平方米；商品住房批准预售面积2163万平方米，同比增长22.9％，预计全年将达到2500万平方米。

　　自去年以来，上海开工的重大工程商品房和中低价商品住房陆续竣工。尽管短期内本市商品住房销售价格水平仍将继续上涨，但预计今后供应总量和结构将趋于合理，销售价格水平上涨幅度也将趋于平稳。然而，购房退税政策除了拉动房产回暖外，还出现了一系列问题。许多高收入者利用其投资买房，与上海市政府原来想提倡个人买房解决住房问题的初衷相违，造成高档房价位不断朝上拉升，财政部门很难控制。一些市场人士担心，重启购房退税政策，会激发新一轮投资性购房热潮，很有可能冲击目前抑制房价的措施。长城证券一位分析师说，很多国家有类似的减税政策，这些政策出台的目的都是为了推动投资消费。不过，这位分析师认为，在很大程度上，财税优惠政策主要的受惠者是“20%的有钱人”。

    实际上，税收政策与社会保障制度一样，是调节社会分配、维护公平的重要手段。既然，购房退税政策只能让极少数人得益，就可能在一定程度上造成分配不公。一些专家在分析上海购房贴息政策时说，购房贴息政策本身的重心不在房地产市场，而在于构建打造更完善的社会保障体系，这是贴息政策与以往的退税政策最根本的区别。当时，退税政策的出台主要是为了激活房地产市场，因此，它是针对所有购房者的。这次明显不同，贴息政策对购房人的收入和所购房产情况均有严格的限制条件，能够享受这一政策的买房者只占一小部分。这是典型的社会收入二次分配的做法，属于社会保障的范畴。

　　此外，国务院对个人所得税收入已经实行中央和地方按比例分享，具体是2003年中央分享60%，地方分享40%；2003年以后年份的分享比例根据实际收入情况再行考虑。那么，上海重启购房退税政策又如何面对这一政策调整？

　　办法：激励和限制政策并举

　　有专家认为，推动房市的发展是必要的，关键是如何打好政策的“桥牌”。就是说，要做到既鼓励自住性住房消费，又限制购房投机炒作。据上海有关部门透露，为限制购房中的短期炒作，有关期房不得转让的政策正在酝酿之中。同时，对按政策购买的重大工程配套商品房也将实行封闭式运作，可能采取若干年内不得转让的措施。目前，上海市政府还正在抓紧实施商品住房交易的网上备案制度，进一步规范房地产企业的销售行为，增强市场供求信息的透明度。但上海税务部门表示，还未考虑实施限制炒房的税收政策。