杭州停征房产交易个税前后

    整整8个月。杭州市政府出台的20%房产交易个人所得税政策，这一“全国迄今地方政府最为严厉、也是惟一出台的房产市场调控手段”，被政策制定部门宣告停止实施。

    理由很简单：出台这一政策的初衷，是为了遏制房产投机，平抑房价，保护广大购房者的利益。然而政策出台后竟然事与愿违，那些房产卖家很自然地把应由他们承担的税金转嫁到了购房者身上，虽然杭州今年5月的房产交易会上成交量及成交金额急剧下降，但杭州的房价仍然在涨。

    在这8个月里，吃苦头最多的是600多家中介公司，平均每周都会有两家左右的中介公司歇业，累计约有90家；而购房者并没有因此尝到甜头，因为总体来讲，杭州楼市仍然严重供不应求，大量的需求缺口使得二手市场的投资者们有恃无恐，不但不急着出货，而且把税收部分累加到房价里面，甚至干脆就转卖为租；而二手房成交量下跌但价格依然坚挺的怪现象，对杭州一级市场的房价没有形成什么影响，开发商的日子过得波澜不惊。

    如今，这一政策取消不足一个月，记者得到的消息是，二手房挂牌量急剧放大，价格微降，成交量也明显增加。杭州市政府出台的这一政策，从表面上看除了多了一个多亿的税收外，市场似乎又回到了8个月前的老路上。

    然而，任何事情的结果都并非只是一种原因导致的，简单的线性思维分析方式导致人们对很多情况的判断有失公允。戴德梁行杭州分公司董事总经理赖晓峰认为，20%的房产交易个人所得税政策是杭州政府在特定时期出台的一个调整政策，它对楼市信心的影响远甚于表面的房价涨跌，如今其目的达到，自然会退出舞台。而杭州新湖美丽洲置业有限公司策划销售部经理杨德洋表示，价格的大起大落对任何市场来说都是不正常的，此次调控政策最大的意义，是让市场真正趋于平稳和理性。

    市场需求平稳理性

    “实际上即使没有征收20%的房产交易个税政策，杭州的房价仍然会涨。”杨德洋说，在整个宏观经济良性运转的背景下，加上杭州市本身作为上海后花园的优势地位，目前它的房价水平并没有高得离谱，而从真正影响房地产价格的市场供需关系来看，杭州房产需求仍有大约850万平方米的市场缺口，而每年只有差不多4500亩的土地供应量，供不应求必然会推动房价的上涨。

    “从数据分析来看，今年上半年上海的房价的增幅达到了10%至20%；而炒房风更烈的杭州，房价的增幅却只有4%至5%，这说明政府的宏观调控政策见效果了”，赖晓峰认为，分析这一政策必须要从政府当初的意图来考虑，即遏制市场的投机成份，保障市场稳定发展。“这一目的看来达到了，去年房交会的成交额是20多亿，而今年5月房交会的成交额只有7亿多，说明更多的人在持币观望，他们购房更理性化了，而这对房产投资者尤其是投机者不是好消息。购房者已经看到这一政策传递的信息，政府正在积极地利用调控政策平抑房价，认为房价不会再大涨了，可能会维持现在水平甚至会下降”，他说。

    同样的心态在杭州房地产一级市场上也有所表现。据了解，即使是去年，杭州的房地产还完全是卖方市场，多是期房交易。而今年以来风向有所转变，有些楼盘开盘半年仍有一半的空房，有的楼盘在业主入住后仍然有不少空置。

    “以前杭州房价变化可以用‘飞涨’来形容，但那种一夜之间倾销殆尽的好日子不会再有了。”杨德洋透露，某楼盘去年开盘火爆，开发商便留下一半的房子等待房价上涨，结果今年的销售状况大不如前，房价不但没有明显上涨，而且营销成本和销售压力都增加了很多，追悔莫及。

    从房产交易个税暂停征收以来的市场表现来看，虽然卖方挂牌尤其是二手新房挂牌的积极性很高，而且房价也有微降，但买方对该政策的反应却比以往平静得多，观望的气氛仍然很浓。

    投机开发穷途末路

    实际上，导致杭州房价快速增长的关键性因素并非炒房族，他们对杭州楼市的影响是形式大于内容。戴德梁行杭州分行的统计数据表示，杭州出售的楼盘被用于投资的也仅占20%至30%；据说政府方面的统计数据更低。杨德洋认为，虽然杭州的房子大约七成左右是被外地买去的，但绝大多数是自住而非投资。

    业内人士分析，杭州这一短期遏制政策，实际上是给整个需求市场下了一味镇静剂，它的影响也远远超出了二手房市场的范畴而波及到整个市场，从而给杭州开发楼盘的房产商、尤其是房地产投机商敲了一记警钟。

    国家土地和金融政策以及建材价格上涨的市场因素，使开发商资金链紧张，开发楼盘的成本提高，风险增加。以前因为行情火爆，能够迅速回笼资金，因此开发商表现激进甚至是盲目入市，凭借资金流转速度打短平快。而现在需求市场的相对平静，则开发投资的风险暴露出来。比较典型的例子是，某开发商在杭州一口气拿下了四块地，但因为期房销售不利，而又融资无门，致使资金链断裂，最后被迫将其中三块地吐了出来。

    赖晓峰建议，从银行贷款难度增加和销售回款的速度放缓来看，开发商应该采取谨慎开发的态度。而杨德洋也表示，从需求市场的趋于理性化来看，开发商更应理性化一些，不但要谨慎投资，而且要将更多的精力投放在产品本身，最大程度地提高楼盘的性价比，才能最大限度地规避风险。