房地产企业偷漏税八仙过海 地产税费体制需转型

　　11月18日，国家税务总局稽查司司长刘太明面对媒体公开称，房地产业偷漏税问题严重，政府将采取措施加以解决。就在4天之后全国住宅交易会的一个论坛上，中国社会科学院研究员刘维新却在以《中国房地产业税费体制》为题的演讲中猛烈批评房地产业苛税杂费太重，并获得了在场听众最为热烈的掌声。

　　一面是偷漏税问题，一面是税收太重；一面是规范约束，一面是扶持发展，作为国民经济支柱产业的房地产在税收体制面前长期纷争不断。然而，这一现象很可能发生根本性的转变。可靠的消息表明，对房地产企业而言负担最重的土地增值税将被取消，转变为企业增值税，与此同时税收的征管将更加严格，税收作为调节产业经济发展的重要杠杆将在房地产业发挥更充分的作用。

　　绷紧的政策链条

　　近几年来各地房地产业在涉税案件数量、案件发生率、查补税款上都有明显增加。据《中国税务报》报道，2003年的青岛市房地产业税收专项检查，共检查房地产企业563户，发现有涉税问题的412户，查出税款8317万元。云南省房地产业涉税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍。同样的情况也发生在上海、大连等全国范围内。刘太明在接受其他媒体采访时表示，国家税务总局还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。

　　实际上，刘太明的表态早有准备，因为在7月9日国税局就下发了83号文件，要求加强对房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，其时间紧随121号文件之后。同时，税务管理部门在全国范围内展开稽查行动。中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓相当肯定地认为，国税局的行动应该和一连串的政策调整联系起来看待。不过刘桓并不把国税局的动作归类于“收缩”或者“打压”，“支持并不意味着不去规范和约束，政府希望的是健康持续发展，房地产企业偷漏税的现象确实非常严重”，刘桓说。

　　房地产企业的偷漏税已经是人所共知的秘密，偷漏税的办法也是八仙过海，包括以不申报纳税、用房屋换土地偷漏税款、伪造或高估开发成本、隐瞒收入等各种方式进行偷漏税。对企业而言，减轻税负以争取政府优惠政策为优选，但实际上，更常用的手法是与相关机构“结盟而行”，这样仅仅一份“评估结果”就可以把税务部门拒之门外。由于大量的土地是采取协议出让形式，地价作为企业最重要的一部分成本，其价格评估操作空间非常大。刘桓指出，偷漏税严重一方面是由于房地产业本身比较复杂，税务征收的盲点多；另一方面是由于税费比较重，尤其是土地增值税。

　　税制转型

　　面对房地产业税费体制的问题，解决途径何在？有业内人士称，土地增值税未来要停止征收，并向企业增值税转型。其实关于土地增值税的问题在几年前就有讨论，而且在2001年税务管理部门几乎决定取消土地增值税，并一度下发文件，后又撤回。据了解，目前企业增值税主要应用于工业、商业、加工修理修配等行业，并不适用于房地产企业。房地产企业主要交纳的是营业税、所得税和土地增值税，其中土地增值税最重。

　　就此消息，刘桓表示，专家和学者今年确实在讨论这个话题，至于政府是否会采取切实行动，要等到税收立法的完成，而立法工作原来估计今年年底完成，但是考虑到非典的影响，不知道是否会向后拖延。另一个消息也可以侧面证实国税局正在积极考虑房地产业的税收问题。有关媒体报道，国家税务总局局长谢旭人在有关场合透露，对于各种名义的费用问题，将在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并相应取消有关收费。

　　这一方案如果落实将意味着房地产企业有望减轻税收负担，也与税制改革宏观环境相适应。税收界的多位权威专家都提出，伴随我国积极财政政策的淡出及向公共财政转型以降低税负为主要内容的税收制度改革应作为刺激经济长期稳定增长的新手段。政府最大的期望是以此刺激企业的投资欲望，增强民间投资动力。

　　谢旭人日前透露了新一轮税制改革的“十二字箴言”：“简税制、宽税基、低税率、严征管。”而且按照目前税收结构调整的计划，原来的企业生产型增值税要改为消费型增值税。这两种类型的最大区别是：生产型增值税只能扣除属于非固定资产的那部分生产资料的进项税额，消费型增值税允许企业抵扣当年新增固定资产中机器设备投资部分所含的进项税金，企业交纳增值税时，可以将购买固定资产所含税款扣除，这样既缩小了税基，又避免了重复征税。

　　寻回杠杆

　　为了促进和控制房地产业的发展，税收一直作为一个重要杠杆在使用。1999年8月1日政府实施的减免房地产市场税收的优惠政策，将普通住宅购销环节的税收负担由原来的10％左右降低了4％－5％；紧接着12月份出台了个人出售住房税收优惠政策；2000年11月份，财政部、国家税务总局又决定对于城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税；2001年1月1日起，政府定价住房租赁免征房产税和营业税，个人出租房屋的总体税收负担由原来的17．5％－30％降为7．3％－14．57％……

　　一系列税收政策的出台，其思路是通过减税来降低房地产价格，进而刺激房地产销售，这种做法的目的是利用房地产市场的启动来拉动经济增长。但是，一边是减税刺激经济，另一边是在多年的调整后房价仍然高居不下，局部结构不合理。作为1993年为房地产过热刹车制定的土地增值税仍然沿用至今。土地增值税采取四级超额累进税率，最低税率30％，最高达60％。

　　刘维新在接受记者采访时说：“房地产业税收配置不合理，在流通环节设置太重，该设置的没有设置，不该设置的却有一大堆，地产投机炒作无法控制。此外，各种杂费太多，且各种费用掌握在最基层的政府手里，甚至都缴纳不到区县一级政府。”中国国土资源经济研究院院长关凤峻亦把房地产税制存在的主要问题概括为六个方面：税种繁杂，重复征税；税种课税范围狭窄，税基覆盖不全；一些税种计税依据不合理；税率畸轻畸重；内外税制有别，有违国民待遇原则；明税实租，税费混乱。

　　这种矛盾而混乱的体制无疑影响了税收在房地产市场的杠杆作用。刘桓指出，在计划经济时代，没有真正意义上的房地产开发，只有建筑业。房屋建设被视为社会福利属于服务型薄利行业，也就无所谓生产增值，要调整房地产业税制就要把房地产企业视为一般的企业，可以通过生产增值的企业，通过正常而不是非正常的企业税种去调节。因此，解决问题的根本办法一方面是要调整税制；另一方面是要加强征管。