财政部：房地产税按房地产的市场评估价值征收

　　我国将征收房地产税的消息披露后，引起各方面关注。昨天下午，本报记者对财政部财政研究所副所长刘尚希进行了采访，他透露，将来开征的房地产税要按房产的市场评估价值征税，征收对象为“房地产的拥有者”，而包括税率、税基在内的征收细节目前尚在讨论中。

　　年中，国家有关部委将筛选几个试点城市，采集数据、分析影响，但并不会在试点城市真正实施，因此试点过程也不会对当地房地产市场产生任何影响。试点之后，将报全国人大审议，“估计年内不会正式出台”。

　　政府分享土地增值的收益

　　前不久，由国家税务总局、财政部、国土资源部、建设部、人民银行和国务院发展研究中心等相关部委组织的《中国房地产税收政策研究》报告发布及研讨会是迄今为止，级别最高的一次房地产税专门会议。刘尚希是参会者之一。据他介绍，尽管对税率、税基等具体内容争议不断，但“开征房地产税有助于房地产市场健康发展”最终成为当天与会者的一致看法。

　　会上还有一种声音，即对政府来说，房地产税另有一层功用。目前各级政府的土地收益大体可分三类-租、税、费。其中“租”主要表现为各地政府收取的土地出让金-土地使用方一次性支付出让租金。这种偿付方式正日益暴露出一些问题：从政府角度来看，一次性向用地者收取数十年的土地出让金，短期内的确可为当届政府带来丰厚收入，但土地是有限的，实际上将为未来政府的财政安排埋下隐患。因此，《中国房地产税收政策研究》报告得出结论，开征房地产税一方面可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范现象；另一方面也可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。同时，有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

　　征收对象：房地产的拥有者

　　即将开征的房地产税，对当前房产市场将产生何种影响？在刘尚希看来，将银行房贷利率上涨、公积金利率上涨与房地产税混为一谈是没有依据的。他解释说， “银行房贷利率上涨、公积金利率上涨属于政府采取的宏观调控措施，是一个短期行为；而房地产税作为政府征收的一个税种，人大审议通过后将保持长期稳定。”

　　他还指出，房地产税的征收对象不是一般意义上的“购房者”，也不是买地的开发商，而是“房地产的拥有者”。这句话有两层含义：对开发商而言，拥有地块而没有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交纳税款；对房屋的拥有者而言，将分批次为拥有的房屋交纳税款。换言之，在房（地）价相当的情况下，谁拥有的房（土）面积越大，谁就将交纳更高的税款。

　　他解释说，房地产税计税有按原值、评估值、租金、面积等多种方式。对未来房地产税税基问题，目前财政部和国税总局倾向于按评估值征税，这种评估值将随经济发展和房地产市场而逐年变化。他举例说，原价100万元的房子，5年后，如果市场估值跌到50万元，则将按50万元课税；如果涨到150万元，则将按150万元课税。

　　对抑制房价不能过分乐观

　　房地产税对房地产价格将造成何种影响？刘尚希直言，“房地产税不能调控市场，事实上，没有一部税法能抑制市场的投机行为。”在他看来，政府开征房地产税并非为了狙击投机者，而是将一些繁杂的税费进行统一规范。但他分析说，明确规范的征税后，开发商的成本可能下降，起码增加了透明度，有利于消费者监督， “但对于房价上涨，征税不是办法，金融调控手段更直接有效”。

　　刘尚希还指出，当前一个认识误区是，认为即将开征的房地产税是“把几十年土地出让费用分年收取”，这是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别。开征房地产税不会取消土地出让金，因此“房地产税的开征并不意味着土地价格会应声而落”。

　　过去买的房有望少交房地产税

　　尽管房地产税已箭在弦上，但在现行制度下，购房者实际上相当于在购房款中一次性支付了地价和相关税费。因此，如果在新型房地产税开征后对这部分房主不加以区别对待将明显有失公平。刘向希说，如果实施“新房新办法，老房老办法”，需要健全和完善的房籍管理体系作为配合。政界诸多人士赞同新旧房屋区别对待。此外，究竟拥有多少套房屋才交纳房地产税？刘向希称，长期看来，房地产税最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性房地产。但房地产税对个人拥有者来说，是一套起征还是数套起征，目前尚无定论。