收益归私降低土地出让金 已购公房上市税费大减

　　北京市政府下发的《北京市已购公有住房上市出售实施办法》已于3月1日开始实行，此举对北京市住房二级市场将产生积极影响。

　　公房上市取消收益分成

　　办法规定：城镇居民上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。应按当年房改成本价6%计算扣除的价款，由区、县国土房管局交易管理部门代收代缴，其中，本市城近郊八区应按月上缴市国土房管局，再由市国土房管局统一上缴市财政，纳入市住房基金专户管理。原产权单位要求返还的，由市财政返还。

　　根据原有操作手法，北京市除东城区外其他区县的收益分成以每平方米4000元为界，东城区因为地段优势其区域定价为每平方米5000元以上，所以一般情况下公司协助实际超出每平方米4000元的客户交易卖房手续时，会采取合同价与成交价不同的方法，利用政策允许的范围将房屋尽量减少收益分成的企业所得数额。从而造成合同价比市场价低了许多，使得北京市二手房实际交易价格发生扭曲，不能反映出北京二手房的实际成交面貌。而且由于有收益分成的影响，业主需要交纳费用过多，所以在一般情况下业主方都会提出售房“净价”的提法，从而把自己应交的费用转移到客户身上，加大了客户的负担。

　　公房上市降低土地出让金

　　办法规定：上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。

　　按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。

　　已购公有住房的土地使用权是以划拨方式取得的，前述补交的土地出让金或土地收益依法上缴财政，专项用于城市基础设施建设；已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上缴中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于发放住房补贴。其中，已购公有住房原产权单位属行政机关的，全额上缴财政；属事业单位的，50%上缴财政，50%返还原产权单位；属企业的，全额返还原产权单位。

　　以一套50平方米、26万元成交房屋来说，按照原来的标准计算：成交价的3%，即为：7800元；如果是按《新办法》计算：按成本价的1%收取，即为742.5元，只相当原来的十分之一，大大降低了客户交易费用的负担，是降低二手房成交税费的最好措施，能更好地促进二手房的交易。

　　公房上市的其他税费

　　办法规定：已购公有住房上市出售涉及的供暖费、物业管理费和公共维修基金等事项，出售人应如实告知买受人，并将处理方式写入房屋买卖合同条款中。鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配。

　　居民购买并居住一年以上的已购公有住房，上市出售时免征营业税。居民购买并居住不足一年的已购公有住房，上市出售时营业税按售价减去住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款、已支付的超标处理款、向财政或原产权单位缴纳的款项和税费后的差额计征。已购公有住房上市出售时，暂免征土地增值税。对产权人出售自用五年以上且是家庭唯一生活用房的已购公有住房所得，免征个人所得税；不符合上述免征个人所得税条件的产权人出售已购公有住房，其应纳税所得额为产权人个人出售已购公有住房的销售价格，减除住房面积按经济适用住房价格计算的价款（以市政府公布的经济适用住房基准价为准）、原支付超过经济适用住房基准价格的房价款部分、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　居民上市出售已购公有住房一年内新购商品房的，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如果购房的价格等于或低于售房的价格，则不需缴纳契税。