成都:商铺出租收税不低于30%

    随着成都商业地产项目开发量的逐年增多，商铺以其较高的投资回报而吸引了众多投资者，尤其是对那些在销售时承诺了高额年投资回报的商业项目，更是青睐有加。但在尝到了商业地产带来的甜头的同时，一些投资者却认为这个甜头并不是很“爽”，比如在收取投资回报时，税务部门要求缴纳一定额度的税费就让他们始料未及。

    没搞懂  商铺收益还要上税

    近日，一位投资者打进本报房产热线称，他去年购买了天府广场附近某商业项目的产权商铺，当时商场经营公司与他签订了《统一经营管理协议》、《授权委托经营协议》，其中有一条约定经营公司在扣除经营成本后，每年将按照购房总款的8％作为投资回报，支付给投资者（业主）。在第一个半年内，这些投资者都还能如约拿到总房款8％的投资回报，但在今年又该拿投资回报的时候，经营公司却告诉他们，要在总房款8％的投资回报中扣除相应的税费，如果扣除后，他们就只有不到6％的投资回报。

    他给记者算了一笔账，他当初购买的商铺总价为30万元，一次性首付15万元、贷款15万元。按照开发商承诺的年收益8％计算，每年可获得2.4万元，但是当时在购买商铺的时候，由于没有搞懂收取投资回报的同时还要缴纳一定额度的税费，所以现在把税费扣除后的净收益就只有约1.68万元（税费按30％计算）。他告诉记者，他是采用的五成10年按揭贷款，那么年还款约为1.935万元，租金收益还不够偿还按揭贷款。也就是说，他当时一次性投入了15万元，每年还要再投入近3000元用于偿还贷款，“照这样下去，买铺时用租金抵扣按揭、每月还想小赚一笔的想法肯定是落空了，”这位投资者最后无奈地说道。

    商铺出租　肯定要求纳税

    一位业内人士告诉记者，由于近年来房屋租赁市场日益活跃，出租房数量和出租房收益逐年增长，已经成为新的经济增长点，因此相关部门要求全市各级地税机关要进一步加强房屋租赁税收的征管，加大税法宣传和组织征收的力度，重点清理漏征漏管户，对不申报或少申报，少缴税或不缴税的，要加大处罚力度，以保护合法经营和公平竞争，维护良好的税收秩序。他说，其实要求上缴税费的对象不仅包括沿街商铺、商场内部的商铺，而且还包括具有出租性质的，取得出租收入的所有出租房（如出租的居民住房等）。

    “一定要主动到相关部门申报缴纳税费”，四川省地税局一工作人员接受记者采访时说道，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，逾期不缴税费的业主将受到应缴税费5倍以下的罚款以及交滞纳金等处罚。那么具有出租性质的商铺，究竟应该收取多少税费呢？这位工作人员告诉记者，如果投资者将房屋出租给经营者用于生产经营，营业税按5％税率征收，房产税按12％税率收取，个人所得税按20％税率收取，共有不低于房租30％的税费。

    寻找方法　轻松应对纳税门槛

    对于投资者来说，具有升值潜力的商业地产不会轻易贬值，而且风险小、投资回报高，所以商业地产还是现在投资的首选方向，但是现在面对不低于房租30％的税费又该如何看待呢？如果依法扣除税费后，目前许多项目的投资回报对投资者的吸引力将大打折扣，开发商还会对开发商业地产激情不断吗？

    目前已经在成都拥有多处商铺的伍先生针对房租收益税费问题告诉记者，首先在选择商铺时就应该充分考虑到这一点，要问清楚承诺的投资回报是税前还是税后，做到有的放矢。其次就应该亲自观察一下周围商铺的租金水平是多少，自己再折算出所购买商铺今后的租金有多高，能否支撑开发商承诺的投资回报。还有就是看今后由什么样的经营公司管理，如果口碑好的公司当然对商铺的回报就有很大的保障，只有这样才能正确面对应该缴纳的税费。

    “作为开发商，肯定会想尽一切办法为投资者着想！”一位不愿透露身份的开发商告诉记者他正在酝酿的一个方案，如果能够变成现实的话，对许多投资者来说将是一个巨大的惊喜。他目前正在与经营公司商量，准备让经营公司统一在项目的所有投资者手中收取税费，然后再统一缴纳给所在的税务管理部门，这样就不会产生少缴、漏缴税费的现象，而税务部门则可以减少许多不必要的麻烦，最大限度地降低工作难度。但是要求税务管理部门在原有基础上适当地减轻一点税费，他将全部让给项目的投资者，使投资者能够轻松迈过纳税门槛，享受到更多的投资利益。

    根据国务院1986年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》，凡是自营的商业用房，所交税应为：房产税＝房屋总款×70％×1.2％；如果是把商业用房出租的话，要交四种税：第一，房产税＝租金收入×12％；第二，营业税＝租金收入×5％；第三，城维税＝所交营业税×7％；第四，教育附加费＝所交营业税×4％；第五，个人所得税＝租金总收入－营业税、城建税、教育附加费、房产税（减后不超过4000元的扣800元、超过4000元的扣20％）×20%.