普通商品房契税缴纳要按新标准

　　■普通商品房按新标准界定买房卖房纳税变化多

　　5月31日，北京市建委针对七部委文件出台了北京市非普通住宅的三个标准。当时明确：6月1日起，个人转让购买超过两年（含两年）的住宅，普通住宅和非普通住宅也有所区别：普通住宅免征营业税，而非普通住宅要根据售房和购入的差价，缴纳差额营业税。

　　在北京，营业税的税率是5%，事实上，这一普通住宅标准的出台，不只改变了营业税的缴纳办法，还改变了北京买房卖房的契税缴纳办法，而从影响层面看，契税缴纳标准的改变对购房人的影响将远远大于营业税的征收。

　　■契税征收标准也跟着变

　　记者从北京市地税局了解到，虽然市地税局没有出台有关契税征收新标准的具体文件，但事实上，从6月1日起，地税部门已经按照新的普通住宅标准征收新商品房、二手商品房买卖契税，相关的通知已经下发到了地税局里各个处室。这意味着，过去能减半缴纳契税的“普通住宅”将在新的普通住宅标准下变成今天的“非普通住宅”而不再享受减半征收契税的优惠政策，而是要按3%的全额税率缴纳契税，即还要再多交一半契税。

　　6月1日前，按照北京市原有契税缴纳的相关规定，单价在9432元/平方米（平均房价的两倍）以下的为普通住宅（别墅、度假村除外），享受契税减半的优惠政策，即按总房价的1.5%计征缴纳契税；超过9432元/平方米的商品房为非普通住宅，按3%计征缴纳契税。

　　而6月1日以后，按照新的普通商品房的界定标准，普通商品房不再是过去单价在当年平均房价两倍以下的房子，而是必须同时符合三个条件-住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍-才能被界定为普通商品房。只有同时符合了这三个条件的普通商品房才能减半缴纳契税，即按照总房价款的1.5%征收契税，除此之外的非普通商品房要按照3%的税率征收契税。这个规定同样适用于二手商品房交易过程中。

　　举例说明：拿张先生购买的一套容积率在0.9，单价在8000元/平方米，面积在145平方米，总价为116万元的房子举例。

　　张先生如在2005年6月1日以前购买这套商品房，因为单价在9432元/平方米以下，因此，他在缴纳契税的时候享受减半征收的优惠政策，即张先生要缴纳的契税为：116万元×1.5%=1.74万元。

　　张先生如在2005年6月1日以后购买这套商品房，因为容积率和单套建筑面积都已经超标，因此，不属于普通住宅，张先生在缴纳契税的时候不再享受减半征收的优惠政策，即张先生要缴纳的契税为：116万元×3%=3.48万元。

　　可见，因为普通住宅标准的改变，张先生在6月1日以后购买所要缴纳的契税比6月1日前购买多了一半，多缴纳1.74万元。

　　■契税缴纳标准的改变影响远远大于营业税

　　根据地税局有关处室的回答，新的契税缴纳标准是以商品房合同签订日期为准（包括预售合同），即只要是在6月1日前签订的商品房买卖合同，不管是新房还是二手房，都将按原来的1.5%缴纳标准享受原有优惠政策。而只要是在6月1日（含6月1日）以后签订的购房合同，全部按新的普通住宅标准缴纳契税。业内人士认为，除了总购房款外，契税是购房人支出的较大的一笔税费，因此，此次契税缴纳优惠标准的改变将对北京楼市产生比较大的影响，其影响远远大于两年后转让营业税的征收。

　　一位业内人士担忧地说：两年后个人转让所购的住房，普通住宅和非普通住宅的区别只在于征收转让卖房收入和当年购买房价款差价的5%征收营业税，同样拿上述张先生的房子举例，假定2年后，张先生的房子上涨了10万元，张先生转让后要交的差额营业税为10万元×5%=5000元。5000元对一个投资人而言并不算什么，更何况还可以通过提高成交价的方式转嫁给买家。但契税优惠标准的改变影响的有可能是一批中低档的自住购房人。很多人会因为这个新规定而重新选择户型、楼盘。而在此前，北京的很多楼盘都是大户型设计居多，有可能引起的后果是一批户型面积较大的中档楼盘滞销，而需要解决住房问题的中低档购房人买不到合适的房子。

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　　新契税标准不优惠精装修房

　　市地税局有关契税征收新办法的实施细则近日将出台。而事实上，6月1日起签订购房合同的买房人已经被通知按照新的普通住宅界定标准缴纳契税。从开发商和买房人的反应看，新房买卖按照新的普通住宅界定标准缴纳契税有以下三个问题亟待解决：

　　一是精装修房的问题。按照新的普通住宅界定标准的三个条件，其中“实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍”这条规定，很多开发精装修产品的开发商和购买精装修的购房人觉得“不公平”，因为“精装修项目的房价里包含了精装修的价格，显然是要高于毛坯房的价格的，因此，把精装修房的普通住宅界定标准和毛坯房的普通住宅标准等同起来，显然是不合理的”。而建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠解释，“当时考虑‘同级别土地上住房平均交易价格1.2倍’这个标准，实际上是加权了同级别土地上各类住宅的交易价格后得出的平均值，因此，应该是包含了精装修房子的。”但很多开发商和购房人都希望借助本报呼吁：建设部一直在致力提倡开发商开发精装修房子，买房人购买精装修项目，但如果在普通住宅的界定标准上，不把精装修住宅和毛坯房住宅的标准区别开，显然是不利于精装修住宅的开发的，毕竟，对很多购房人而言，多交总房价款1.5%的契税不是小数目。

　　二是节能节地型住宅的问题。从2000年开始，建设部一直在致力提倡“节能住宅”的开发建设，近日，国家也明确提出要建设“节能节地型住宅”。但新的普通住宅界定标准的出台同样也给这类住宅带来这样一个问题：按一般常识而言，节能节地型住宅在建安造价上要高于普通住宅的建安成本，体现在最终的房价上，肯定要高出同地区的其他住宅，如本市第一个建设部国家康居示范工程回龙观龙泽苑的C、E、F、G、H区30多万平方米的住宅为节能节地型住宅，因为建安造价要高于同地区其地的普通住宅，最终房价也高于其他住宅项目。该项目的开发商和购房人都认为，和精装修房子一样，如果节能节地型住宅的普通住宅界定标准和其他项目不能区分开，以后谁还有积极性购买或建设节能节地型住宅？

　　三是“超标房”怎么办。根据新标准，一向大户型比较好卖、且经历了去年“8.31土地大限”后一轮房价上涨，北京目前已经在建、在售，正在规划建设中、即将上市的很多项目都是“超标房”，如何给这些“超标房”一个出口成了很多购房人和开发商关注的话题。一些购房人提出，在新旧政策的交替过渡期，是否有关部门应该出台相应的规定，允许已经购买了“超标房”但没有交房入住的购房人退房？一些开发商也呼吁，政府有关部门应该协调各相关部门，允许那些规划已经通过审批，但尚未开工建设的项目限期调整户型。