房地产税制混乱偷逃税款　利润巨人变成纳税矮子

    税收既是国家财政收入的重要组成部分，也同样是国家宏观调控中财政政策的主要工具之一。但目前我国房地产行业税制繁复，执行和稽查中存在种种问题，税收对房地产行业的调控能力大打折扣。

    奈让步北京国税不升反降

    面对利润丰厚的房地产行业，北京税务部门为提高实际税收，不得不尴尬地向企业让步，降低所得税实际税率。

    据内部人士透露，从2005年起，北京国税部门对其所隶属的房地产企业所得税征收做出重要调整，允许企业在按销售预收入的15%征收所得税前，扣除企业期间发生的费用。与以前相比，企业所得税的实际税率大幅下降。

    记者就这一消息真实性向北京市国税局方面求证，国税局方面回避了记者的采访和提问。但据记者了解，新的所得税征收办法实际已经开始执行，企业也正在按照新办法缴税了。

    按照我国现行税制，大多数房地产企业所缴纳的税费中，营业税及其附加、所得税等由于是按照销售收入为基础征收的，缺乏操作的空间，被房地产企业称之为“死税”。而其中大多数缴纳的税费为地税，北京的房地产企业亦是如此，但在企业所得税方面略有不同。2002年以前注册的房地产企业，其所得税是在北京地税局缴纳，但2002年以后注册成立的房地产企业，其所得税则是归北京国税局负责征收。同样是企业所得税，地税与国税的征收方法大相径庭，实际税率更是有天壤之别。

    房地产行业不同于一般企业的所得税征收方式，由于它运作周期较长的特点，税务部门并不是等到企业的项目决算后，才对企业届时财务报表中的利润数额进行征税，而是在企业项目销售开始，就对销售产生的企业“预收款”进行“预征收”，待企业项目决算后再重新核定，按照实际利润进行税款的多退少补。

    北京国税以往的办法是按照房地产企业预收款的15%进行33%的所得税征收，也就是说，税务部门认为房地产企业的一般利润率为15%，提前对利润进行征税，实际缴纳的税率为销售收入的5%.

    而地税部门则不同，北京市的大多数区县都是采取核定征收的方式，具体为以房地产企业销售收入的5%为税基直接征收33%的所得税，也就是说，地税部门认为房地产企业的一般利润率为5%，实际缴纳的税率为销售收入的1.65%.

    两相对比，国税部门和地税部门的企业所得税率相差两倍之多！即使对于一家销售收入十亿左右的小型房地产企业来说，这相当于三四千万元的利润差距。而且，地税部门采取的是一次性的直接征收，并不存在决算后退税或补缴的情况。而国税部门虽然规定决算后多退少补，但据一位房地产老总向记者表示，该方法实行近三年来，他几乎没有见到过哪家企业得到了国税部门的退税。

    国税局的工作人员告诉记者，原征收方法实行近三年来，多数企业并未按照规定按时缴纳税款，或采取转移销售收入的方式，或勾结少数税务人员拖欠税款，总之，“没有几家企业是干净利落地缴税的。”

    另外，由于国税与地税之间较大的税率差距，使得一些2002年以前注册的房地产“壳”公司炙手可热，部分准备成立的房地产公司希望能借“壳”注册，使得其所得税的缴纳在地税进行，国税部门的应缴税收大量流失。

    在这样的背景下，北京国税局对其征收方式进行调整，实属无奈之举，也是希望能借此提高企业缴税的积极性。

    所得税征收调整后，北京税务部门在对企业销售收入的15%进行“预征收”时，允许企业先行扣除发生的期间费用，包括营销费用、财务费用和管理费用，之后再对余额进行33%的征税。这就大大加大了企业可操作的空间，一房地产公司的财务人员向记者坦承，借助财务上的合法操作，企业完全可以让扣除费用后的余额接近零！也就是说，税务部门可能一样收不到多少税款。不同的是，以前企业是非法欠税，而此时则为合法避税。

    税制繁复逃漏税款成普遍现象

    日前，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的调查结果显示：我国各行业的私营企业中，房地产业的利润大大高于其它行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。

    但利润上的“巨人”在纳税时却变成了“矮子”。2004年，国家税务总局公布了“2003年度中国纳税百强排行榜”中，房地产企业踪影全无。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。

    去年，不少地区的税务部门都在检查中发现，当地的房地产企业大量存在不同程度的偷漏税行为。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达七千万元；南京市地税部门对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的十家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。在山西、山东、四川、云南、上海等全国其他省市的税务稽查结果显示，约有90％的房地产企业存在涉税问题。

    中国城市经济学会副会长刘维新认为，房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展，纵容了房产商去投机和偷漏税款。

    例如，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80至150种，这无形中增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10%至30%之后征收。另外，税收部门在征收和检查中的一些体制漏洞，也让房地产公司有了可乘之机，北京国税与地税之间同税种的税率差距就是例子。

    物业税试点在即税制改革引人关注

    2004年年末，即将开征物业税的消息在房地产业界流传，地产业的税制改革成为了业界最关心的话题。

    一些专家认为，现行的土地使用税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。故建议可借鉴国外的一些经验，例如将土地使用税改为地税，以面积计征改为价值计征，即“物业税”；二是改革房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变保有税的计征方式，抑制投机，扩大征税范围等等。另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘考虑。

    物业税又称“财产税”或“地产税”。通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。虽然目前我国还没有明确提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施，但基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

    1月28日，财政部副部长楼继伟向外界透露，物业税正在做模拟测算，估计不久将在部分地区开始试点。首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳。但后据媒体报道，财政部、北京地税和北京国税却均表示对此并不知情。据政府有关专家了解后得知，物业税的制定、测算非常复杂，需要综合考虑征收对象、税率以及征收形式等各方面的问题，目前物业税仍然作为一个课题由国务院发展研究中心一位副主任进行操作。

    虽然业内普遍认为推行物业税是大势所趋，但专家们都承认仅仅出台一个物业税，而无相关的配套法规，不可能解决房地产税制的所有问题。中国城市经济学会副会长刘维新就认为，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。

    他建议，政府首先应该组织一个课题组，客观地做系统研究，研究对象应是一个整体的通盘的税制改革，然后理顺房地产和不动产税费中存在的问题。

    刘维新指出，当前我国房地产税收中一个突出的问题是税基太窄、税种太多、税率太高、重复征税严重。而美国正好和我们相反，税基很宽，税种很少，税率不高，免税范围很小，这也是我们今后税制改革的方向。