政府放出信号房地产税收改革势在必行

    随着我国房地产行业的发展，对GDP5%左右的贡献，投资比重已占全国投资规模之首，在建面积和销售面积的逐年增加的情况下，涉及房地产业的税费总量也在逐年递增，在全国有18个省份房地产投资增速超过50％，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70％，有些城市连续两年房价每年上涨20％，有的甚至上涨30％。在全国各大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产业已经越来越成为地区和中央财政收入的重要来源之一。

    与其同时，与蓬勃发展的房地产行业相比，现行的房地产税费政策和具体的征收措施弊端渐渐凸显，“费”也成为房地产发展中的一个顽疾。发展商将越来越多的资金积压在在建项目上。投资的回收周期的延长，又使销售收入和现金收益难以实现，开发商的资金链条吃紧——由于大量涉及房地产业的税费是在开发商开发前期投入的，视销售情况而征收的营业税也实行多退少补的先期缴纳政策，在这样的情况下，占开发商项目成本相当比例的房地产税费几乎都是前期缴纳，这就让房地产税费在开发商的成本比例中的压力越来越大。

    统计调查，中国房地产企业在开发和销售商品房过程中所要交的税累计起来应该占房价的27％。据首都经济贸易大学城市系主任丁芸则测算，目前开发商要交的税费加起来要占到房价的40％左右，其中约有15％是税，25％是费。

    目前，估算在房地产价格中仅税收一块就占到20％左右，“其中一部分是营业税、所得税、增值税的预交，还有一部分是重复税收和行业税”。

    “税”“费”混谈是房地产税费征收的一大弊端，即便很有经验的开发商和业内人士也很难说清楚。国家税务总局有关人士表示，作为开发商考虑和计量成本的一种方式，将房地产税和费统一计算自然有其合理性，但作为上缴财政的“税”和各级政府及办公单位自行支配的“费”，其征收和使用途径多有不同。长时间“税费”混称，无助于房地产税费问题的澄清和解决，甚至税费问题会给房地产行业健康成长制造障碍。

    政府管理层已经放出税改信号

    在12月6日的“2003年中国企业领袖年会”上，中国人民银行行长周小川在发表《从税收改革的趋势看城市土地管理》主题演讲时就指出，十六届三中全会提出的试行财产税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响：一是将来会逐步推行增值税的转型，二是将在适当的时机选择试点实行财产税（一说为地产税或物业税）。

    国家税务总局发言人指出：从财产税角度看，实际上涉及两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式。在这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种，是土地的供应和交易基本上没有限制，但是作为土地的使用要定期进行评估，在此基础上征收财产税，会使土地初始价格比较低，但是事后从流量来看，每年都要承担一定的财产税。另外，财产税的做法有利于承租人的优化配置，城市的某些特别资源由于基本设施的变化而升值（比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高），从而财产税也会跟着提高。

    另据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求。为了弥补法律层面的不足，一些省市开始出台施行细则。从中可见，对房地产税费的改革势在必行。

    房产税费已超过房价的1/3，房地产企业难承其重，在开发商强烈呼吁下，尽管有关“动态”与税收政策有的放矢，但征收的具体措施仍不明朗，我们可以预期，开发商长期呼吁的“动态”与税收政策有望实现，同时税政要人和房地产界共识税改的必要性。