制度疏漏 房企拖欠税款争先成其“融资”渠道

　　在宏观调控的高压态势下，部分房地产企业开始拖欠税款，把欠税赫然当成了“融资”渠道

　　近期京、沪、穗等地税机关公布的欠税名单中，房地产企业当仁不让地占据了榜单的大量席位。

　　业界人士注意到，那些欠税企业“没钱缴税”是假，把欠缴税款当成了企业占款才是其真正的目的。

　　业界人士建议税管机构要严控房产业税的征收，不给拖欠税款的房企业在融资成本和罚款资金上的博弈机会。

　　大量欠税

　　“我们资金那么紧张，拿什么缴税啊？”在上海市税务局发布的2005年第二季度欠税公告中的上海银丰房地产公司有关人士称，与它一同榜上有名的还有另外14家房地产企业。

　　“房地产企业欠税是每年都有的事情，即使在市场势头最好的2003年、2004年，仍有大量房地产企业欠税，尤其是营业税和所得税，这是欠税最普遍的税种。”国家税务总局征收管理司司长王文彦告诉《财经时报》：“今年政策调控，欠税企业肯定会增多。”

　　北京和广州的情况更加恶劣，房地产企业争先恐后奔上欠税企业“前十强”。广州市地方税务局今年第2号欠税公告中曝光的2005年上半年欠缴地方税收200万元以上的25家企业中，有18家是房地产开发和建筑安装企业，比年初的1号公告多了一倍，而北京市地税局近日公布的今年第2期“企业和单位欠税”中，欠税者全部为房地产企业，欠税总金额为2800多万元。

　　在欠税名单上，大部分企业所欠都是营业税、企业所得税和房产税，这表明即使房产商已经把房子卖出，但是企业仍然不缴税，“今年政策调控下，某些企业资金吃紧，缴税能拖就拖，来缓解自己的压力。”上海市财税局的征管科全处长告诉记者。

　　房地产业是现行税制下涉及税种最多的行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、车船使用税、契税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税等12个税种，而且每种税根据不同状况具有不同的税率。“这让房地产企业的财务报表可操作性很大。” 华夏证券研究所的房地产分析师张燕认为。

　　因此，除了行业自身的暴利以外，偷税、漏税、欠税似乎一直与房地产企业如影随行，而在市场还未回暖的时候，税收就成了融资的一部分。

　　缓解资金紧张

　　“目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负轻而流转环节税负重。”上海谊锦嘉房地产代理公司副总经理吴泓慧称。

　　在房地产流转环节，我国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税（此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征）、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税，不仅税种繁杂，而且土地增值税的税率高达30%－60%，若再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。

　　“现在部分中小开发商的资金链已经绷得很紧，缴了税费无疑会雪上加霜。” 吴泓慧表示。

　　“尤其对中小企业，这种现象更加明显。”广东省地税局一位王姓工作人员透露，“这就像一场无声的博弈，企业用这笔拖欠的税费去弥补自身开发资金的不足，就看最终的收益能不能超出罚款的金额；而且，现在有些地方对于拖欠税费的房地产企业没有罚款，更让它们有可乘之机。”

　　土地增值税

　　土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，抑制房地产的投机炒卖活动而开征的税种，但在实际执行中该税存在计算复杂、征收数额低、征收和缴纳成本都很高的弊端。