顺驰涉嫌业绩造假和逃税 赴香港上市陡生变数

    顺驰中国控股有限公司（以下简称顺驰）董事长孙宏斌也许需要认真核实一下旗下众多房地产楼盘的销售数据。起步于天津的顺驰在公司网站上公布，2003年，销售回款达到40亿元，预计2004年销售回款将达到100亿元。

    但出人意料的是，9月12日，国家税务总局发布2003年度房地产开发经营行业纳税十强榜，近来扩张迅猛的顺驰却榜上无名。

    榜单上，潘石屹领导的红石建外房地产开发有限公司以1.7788亿元领先万科，位居第二。排名第五的万科纳税1.2270亿元，2003年销售额63.8亿元。第一名为深圳华侨城房地产有限公司，纳税额1.99亿元。

    当然，依顺驰2003年40亿元的销售业绩，进入纳税榜前10名似乎困难。“如果顺驰今年销售额100亿是真实的，有可能高中榜眼。”一位上榜企业老总称。

    “我们最想知道的是顺驰2003年纳税额是多少，有关方面敢不敢公布这个数据，因为这是个硬指标。”这位上榜企业老总说，“行业老大就应该也是纳税冠军，所有的数据应该是公开的，否则就有业绩造假和逃税嫌疑。”

    房地产企业的资金量与纳税程度失衡现象已引起了国家税务总局的高度重视，“今年，国家税务总局已把房地产行业列为本年度专项纳税检查工作重点，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的纳税新规。”国家税务总局企业所得税司的官员称，“房地产业已成为偷逃税的重灾区。”

    资金链悬疑

    尽管顺驰对外放言2004年要做到100亿的销售额，未来3-5年做到500亿，成为中国地产的NO.1.但相关监管部门却丝毫不敢大意。有监管部门的消息人士透露，由于顺驰大举在全国圈地，且已在各商业银行的贷款高达数十亿元，有关方面已原则要求各商业银行慎重对待顺驰的贷款请求。此前，建行天津分行就停止了顺驰一笔高达8000多万元的贷款，理由是其发展速度值得怀疑。

    据顺驰管理层一位副总透露，顺驰的资金链已非常紧张。“公司现在完全靠银行输血度日。”该人士说，顺驰在天津各大银行都有大量贷款，包括工行天津分行、建行天津分行和农行天津分行等。其中不乏关联企业的贷款和重复抵押贷款。

    但孙宏斌似乎并没有发现身边的危险。在一份《顺驰公司2004年战略》（提交日期为2003年11月7日）报告中，顺驰以“鸿鹄之志，勇者为王”自居，称要坚定地成为中国房地产行业的绝对第一。

    集团2004年的战略是：在开发领域实现155亿元的回款，销售利润率不低于25%，确保天津完成70亿销售回款并确保上海完成30亿、北京完成20亿的销售回款。集团确保总体进入8个以上的新城市，新区域实现15亿销售回款，为2005年实现300亿打下基础。

    据公开资料统计，顺驰从去年9月到现在，已经进入了北京、上海、南京等12个城市，获得的土地超过10余个，面积超过5千亩。

    但风光背后，顺驰却付出了高昂的资金成本。

    “顺驰通过招标、挂牌方式圈地取得的土地总价款已逾100亿元。”顺驰那位副总透露。如果再算上顺驰在天津等其他地区取得的土地，保守估计总地价也应该超过110亿元。

    假如这些地在2004年需要支付比例为70%，顺驰在2004年需要支付的地价就将达到77亿元，如果再算上开发这些项目的前期工程款，至少要支付85亿的资金。

    拿什么来支付巨额的地价款？

    目前，外界无从知道顺驰的资产情况，但从顺驰号称去年“40亿元”销售额，可以作一些推算。一般来说，房地产企业总资产周转率最多能做到一年一次，如此顺驰总资产在40亿元左右，按保守负债率50%计算，顺驰之净资产在20亿元左右，如何突然应对100亿元以上的资本支出？

    顺驰内部有句名言：“资金从来不是顺驰的瓶颈，因为顺驰就是从没有钱发展过来的。”从这句话来分析，顺驰根本不需要考虑自身的经营实力和经营逻辑。

    孙宏斌对媒体表示，如果今天才想到现在的资金问题，顺驰早就做死了。据称，除了40亿元的销售回款，集团还与天津的金融机构保持着非常好的合作关系。

    然而顺驰还需要应对之策。记者从顺驰内部获知，顺驰要求所有项目都坚持两大“绝招”。第一招：推。即推迟地价支付，完整描述为“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”；而第二个“推”的对象是施工单位的工程款。第二招：“快”。所谓尽快开工、尽快开盘。

    孙宏斌曾表示，在财务上，顺驰同时关注三个财务方面的指标：销售回款、项目利润率、现金流。销售回款关乎规模，项目利润率关乎当前利润，而现金流直接和土地储备和发展有关。要把这三个指标都做好，顺驰必须做出最好的产品。

    但是，记者在顺驰大本营天津采访期间，不断有买房人向记者投诉顺驰的房子存在大量瑕疵，房屋质量差、面积缩水、随意更改规划设计等问题。目前，已有数十位业主将顺驰告上了当地法庭。

    在顺驰的商业模式中，银行担任了一个颇为尴尬的角色。当初银行因为防止房地产风险而收缩对顺驰这类公司的贷款。如顺驰转战资本市场，又会通过上市公司的巨额担保缠上银行，银行似乎成了一个躲不开的被动者，这样的资金链条恐怕抵挡不住一根小刺的袭击。

    香港上市存在变数

    除国内的商业银行外，对顺驰发展模式高度警惕的还有香港证券监管当局，有消息称，顺驰香港上市计划之所以一再推迟，皆与此有关。目前，顺驰能否顺利上市仍存变数。

    据悉，顺驰原计划6月底在香港上市，预计募集资金超过10亿港元。负责顺驰IPO的投资银行是汇丰控股，后改为摩根士丹利。有市场人士据此认为，这再次表示顺驰的资金链已到了岌岌可危的窘地。

    据了解，计划在香港上市的公司名称为顺驰中国控股，其中，顺驰董事长孙宏斌占97%的股权，另一位名叫张桂宗的人持有3%.

    西南证券分析师孙翔认为，就目前内地房地产市场而言，开发商的主要资金来源仍依赖于银行贷款，而房地产行业已于近期被认定为过热产业，银行放贷已明显趋紧。依靠海外基金保证房地产开发的资金链运作，无疑被许多房地产公司视为是在目前宏观背景下的一种解脱。

    顺驰集团资产管理部孙颖否认了顺驰集团转向海外融资与受到银行抑制房地产业过热措施的影响有直接关系。她在接受媒体采访时认为，顺驰集团一直以来就有进行海外融资的计划，此前顺驰已经和汇丰合作，由汇丰作为保荐人，推进顺驰在香港主板市场的上市计划。而与摩根士丹利的合作协议签订之前也已经进行了很长时间的接触。

    另据记者了解，顺驰集团董事长孙宏斌近期曾多次亲赴香港，就公司的发展战略和财务指标向联交所做出说明。据称，联交所先前曾得到举报。

    据香港传媒人士透露，因为摩根士丹利的极力保荐，联交所向顺驰敞开了大门，但投资者的举报和顺驰自去年底以来的大举圈地还是引起了香港监管当局的高度警惕。他们认为顺驰的商业模式风险极大，需要重新对其评估。“有可能顺驰的IPO计划会被无限期押后。”

    借壳上市计划泡汤

    顺驰借壳上市的想法由来已久。2003年7月，健桥证券投行总部就曾为顺驰提供了一份《顺驰集团买壳上市之项目建议书》。该建议书在对顺驰详细研究之后，认为顺驰实现战略最关键的问题是解决资金问题，完善融资结构。健桥证券认为：顺驰融资渠道单一，主要依赖银行借款，且长短期借款不平衡，财务风险较大。根据健桥的结论，顺驰短期借款占60%以上，长期借款不足10%，其他形式的借款为30%.

    此后，记者独家获悉，在一份名为《川投控股<行情资讯论坛点评>兼并收购的方案》的报告上，详细罗列了顺驰对川投控股（600674）收购的动因、目的、收购方案设计和主要运行程序及时间计划。

    “顺驰对川投控股的收购已无可能。”有消息人士告诉记者，不过，从整个收购思路来看，顺驰计划通过对上市公司一系列的资产置换，以达到最低成本收购川投控股。

    “这是一次铤而走险的收购，顺驰几乎是在赌命。”消息人士说，“为此次收购出谋划策的是华西证券，该证券公司为川投控股的第三大股东，持股2.59%.”

    顺驰计划以旗下的天津融创为收购主体，以6500万元的价格收购川投控股第一大股东——四川省投资集团有限责任公司的全部股权。由于计划收购的股权为54.25%，已触发要约收购义务。收购计划披露，“为有效推进收购计划的顺利进行，可以考虑安排1-2家战略性股东协助完成对川投控股的收购。”

    收购计划认为，通过整体置换方式收购川投控股，天津融创（实为顺驰集团）可以迅速达到国内上市的目的，构建国内资本运作平台，借助资本市场的作用迅速将房地产业务拓展到其他城市、地区。受让方受让股权的标的总金额为34570.485万元，而顺驰最终只支付现金6500万元，此种方式极大地降低了受让方的现金流。

    消息人士透露，整个收购方案对顺驰极为有利，对大股东四川投资集团有限责任公司也非常有利，但却没有使国有资产保值增值。正如收购方案所披露的那样，受让方与上市公司完成资产重组并进行整体资产置换后，将损失3亿元的其他股东权益。

    不仅如此，顺驰还打起了炒作二级市场股价的主意。据悉，顺驰计划收购川投控股的时间是在去年8月底，且一直处于高度机密状态。彼时川投控股的股价在5元左右的历史低价。而在顺驰介入谈判的几个月后，该股股价一度上涨到了8元，涨幅高达60%.

    收购计划披露，实施收购计划分四步：一、受让方以现金受让川投集团持有的全部股权，以每股净资产1.65元计算作价34570万元；二、受让方以等值6.2亿元的优质资产与上市公司的全部净资产进行等价置换，置换后上市公司全部净资产、负债等将全部进入顺驰，成为顺驰资产，而上市公司的资产则变为置换入的受让方的优质资产；三、出让方以出让股权所获得的现金中的29370万元向受让方回购原上市公司置换入受让方的全部净资产；四、受让方将置换出的上市公司原有全部资产、负债、或有负债及相关人员作价卖给川投集团，以此抵扣受让方的现金支付。

    据悉，为了更好地控制上市公司，收购完成后，顺驰计划对川投控股进行更名和迁址。

    据记者对收购计划书的仔细分析，发现顺驰目前的资金链已相当紧张。为完成收购，顺驰甚至打起了再融资的主意。在有关《重组方案的思考》中，顺驰甚至想到了重组后的增发。方案透露，一年后，川投控股的股价将达到10元，上市公司也具备增发资格。预计增发7724万股，每股定价8元，募集资金61792万元。按照测算，此举将使顺驰每年节约贷款利息3837万元，若贷款3年可节约11511万元。增发后，将使顺驰另增加股东权益28075万元。

    消息人士提醒说，川投控股增发计划募集资金量与顺驰置换入的等值的6.2亿元资产惊人的一致，其意图已很明显：顺驰仅以6500万元的现金代价便将一个总资产116243万元、净资产63378万元的上市公司牢牢地控制在手中。

    对顺驰收购川投控股一事，川投控股董事会办公室一位姓陈的先生断然予以否认，不过，他承认曾经有过接触。其董秘许克义一开始极力否认顺驰的介入，但当记者表示手上握有其收购报告时，许称此事可能会搁浅，目前公司正在进行内部的重组。