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税制改革渐行渐近 开征物业税房价有望大幅下降

2004-1-8 9:23 中华工商时报 【 】【打印】【我要纠错
  税制改革渐行渐近 开征物业税房价有望大幅下降

  2003年末,有关“开征物业税”的说法,渐渐从学界建言及政府的内部设计走向明朗化。

  物业税是财产税的一种。早在10年前,便有学者向国土管理部门提议开设物业税,但一直未能列入议事日程。2003年10月,开征物业税的内容终于被写进了中共十六届三中全会的公报,其措词表述为“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。此后,财政部部长金人庆和税务总局局长谢旭人,也都分别在公开场合阐明了下一步税制改革的基本思路,其中就包括开征物业税的内容。

  财政部税政司一位负责人透露,物业税改革的基本框架,是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

  这位负责人说,到目前为止,物业税的税负水平尚未确定,但有一个基本原则,即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税的总体规模与之基本相当。

  开征物业税并非简单的税种转换。我国现行的土地使用制度为“批租制”,即在土地所有权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权,此谓“批租”。根据土地的不同用途,批租的期限从40年至70年不等,而其大部分税费,用地者须一次性支付。

  依照这一制度,房地产所有者在购入房地产时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征,实际上要完全改变原有的体制,将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。

  土地批租制给各级地方政府带来了一块丰厚的财源,不过,这种做法实际上是将后50至70年的土地收益一次性收取,是本届政府在花后届政府的钱,靠“寅吃卯粮”搞建设,其必然的后果是对土地的滥用。

  和批租制下房地产业繁复的税费相比,物业税属于财产税类,其征税的环节集中在财产的保有阶段。根据国际惯例,需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税。

  建设部学者赵燕菁表示,如果改用财产税的形式分期支付地租和规费,现在的房价就可以大幅下降。据他估算,以现在的建设成本为100元,把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,将使房屋建设成本立刻降到58元。

  原国家体改委主任李剑阁是物业税模式的积极推动者。他认为,目前的批租制度使得地价较高,房地产价格也随之增高,因而居民置业的门槛比较高。而在物业税的模式之下,房地产业的税收征收环节后移,这样可以令房价下降;业主购房之后,每年再交纳相应的税金。这样可以降低居民的置业门槛,另外还可以为地方政府提供稳定的税源,可以使得地方政府改变其短期行为,更加关心投资环境。

  开征物业税有利于避免批租制的弊端,但是,从批租制过渡到物业税,显然要经过一番十分复杂的演化过程。

  很显然,目前许多买房人已经在房价中一次性交纳了多年的土地税费,而物业税一旦开征,对所有的房地产一律按新法收税,则对已经购房者来说,一来将大大增加其负担,二来也是重复征税。

  在不久前的一个公开论坛上,央行行长周小川在发言中考虑到了这些“有产者”的苦衷。他说:“土地已经批给人家了,而且说了以后只收一点使用费,他可能拿到的是几十年的承诺。现在忽然要变化,利益怎么去找寻呢?这就是一个复杂的问题。”

  看来,如何处理过渡时期的税收政策,是开征物业税面临的最大难题。对此,财税专家提出了几种解决方案。其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素,而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

  鉴于征收物业税的复杂性,财政部税政司有关人士表示“短时间内很难完成”。接下来将是一个漫长而充满悬念的过程。
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