税制改革渐行渐近 开征物业税房价有望大幅下降

　　税制改革渐行渐近 开征物业税房价有望大幅下降

　　2003年末，有关“开征物业税”的说法，渐渐从学界建言及政府的内部设计走向明朗化。

　　物业税是财产税的一种。早在10年前，便有学者向国土管理部门提议开设物业税，但一直未能列入议事日程。2003年10月，开征物业税的内容终于被写进了中共十六届三中全会的公报，其措词表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，财政部部长金人庆和税务总局局长谢旭人，也都分别在公开场合阐明了下一步税制改革的基本思路，其中就包括开征物业税的内容。

　　财政部税政司一位负责人透露，物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　这位负责人说，到目前为止，物业税的税负水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　开征物业税并非简单的税种转换。我国现行的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，此谓“批租”。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。

　　依照这一制度，房地产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，实际上要完全改变原有的体制，将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。

　　土地批租制给各级地方政府带来了一块丰厚的财源，不过，这种做法实际上是将后50至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其必然的后果是对土地的滥用。

　　和批租制下房地产业繁复的税费相比，物业税属于财产税类，其征税的环节集中在财产的保有阶段。根据国际惯例，需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税。

　　建设部学者赵燕菁表示，如果改用财产税的形式分期支付地租和规费，现在的房价就可以大幅下降。据他估算，以现在的建设成本为100元，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋建设成本立刻降到58元。

　　原国家体改委主任李剑阁是物业税模式的积极推动者。他认为，目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在物业税的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降；业主购房之后，每年再交纳相应的税金。这样可以降低居民的置业门槛，另外还可以为地方政府提供稳定的税源，可以使得地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。

　　开征物业税有利于避免批租制的弊端，但是，从批租制过渡到物业税，显然要经过一番十分复杂的演化过程。

　　很显然，目前许多买房人已经在房价中一次性交纳了多年的土地税费，而物业税一旦开征，对所有的房地产一律按新法收税，则对已经购房者来说，一来将大大增加其负担，二来也是重复征税。

　　在不久前的一个公开论坛上，央行行长周小川在发言中考虑到了这些“有产者”的苦衷。他说：“土地已经批给人家了，而且说了以后只收一点使用费，他可能拿到的是几十年的承诺。现在忽然要变化，利益怎么去找寻呢？这就是一个复杂的问题。”

　　看来，如何处理过渡时期的税收政策，是开征物业税面临的最大难题。对此，财税专家提出了几种解决方案。其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

　　鉴于征收物业税的复杂性，财政部税政司有关人士表示“短时间内很难完成”。接下来将是一个漫长而充满悬念的过程。