房产新政：从房产证到手开始算 营业税比例是5%

　　5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），从多个方面再次加大对房地产市场的宏观调控力度。除了禁止期房转让外，不足2年转手交易的全额征税也成为关注的重点。对此，财政部税政司副司长史耀斌还明确表示-两年大限，从房产证到手开始算新政原文 1：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　记者追问：这里最关键的是如何界定这2年。财政部税政司副司长史耀斌在接受中央电视台采访时指出，政策中关于“对个人购买住房不足2年转手交易的”中的2年的计算依据为房屋产权证下发时间。

　　这里要“征收营业税”的比例是多少？史耀斌明确表示是5％。

　　那么，新政中2年后销售时免征营业税的“普通住房”标准是什么呢？千万家房产经纪公司总经理华国强告诉记者，最简单的一个方法是看房产证，其中“设计用途”一栏如果写的是“住宅”，那么您买的就是普通住房。如果还没拿到房产证，则在买房合同中“商品房的用途”上会标明这套房子是普通住宅、经济适用住房，还是公寓、别墅、办公、商业等。还有一种办法按单位面积造价进行确定，即单位面积造价超过当时、当地经济适用住房平均单位面积造价一倍以上的为非普通住宅，其余的为普通住宅。这个方法有点复杂，您得查查当时您家附近的经济适用房卖多少钱一平方米，然后算算您当时买房的单价是否超过了这个价格的一倍以上。

　　能不能享受优惠？三个条件

　　新政原文2：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

　　记者追问：这条新政中的“容积率”对于许多没买过房子的人来说比较陌生，告诉您一个公式您就明白了，容积率＝小区总建筑面积÷总用地面积。从这个公式您可以看出，这个比值越小，意味着在同样面积的土地上盖的房子总面积越少，相对而言，居住的人会少点儿，舒适度会高点儿。您要是想查这个数字，一般直接问售楼员就可以了，或者到一些房地产网站上去查询。不过，除了别墅和极个别低密度住宅，大多数房子的容积率都高于1.0.

　　所谓“同级别土地上住房平均交易价格”是指以同一级地名作统计分析后得出的平均价格。华国强告诉记者，各区房地局都有地区最低过户限价，买房人只要到房子所在的房地局即可查询到这个价格。

　　可不可廉租？两个条件再摇号

　　新政原文3：各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。

　　记者追问：城镇廉租住房简称廉租房，是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。

　　这可不是人人都能租得到的房子，北京市目前廉租对象必须同时符合以下两个条件，一是连续享受北京市城市低保待遇一年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭；二是对人均使用面积在7.5平方米以下的住房困难的廉租对象采用以租金补贴为主、以实物配租为辅的方式。租金补贴标准现为每月每平方米25元，对已登记备案的家庭，根据住房困难程度和登记排序等条件，由廉租住房行政管理部门采取摇号排序方式配租廉租住房。