物业税：搅动房地产市场

　　去年中共十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时，也多次提及“物业税”内容。近日，中国人民银行行长周小川表示，我国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范物业税，相应取消其他与房地产有关的税费。

　　最近，又从广东传来消息，在日前召开的广州市财政工作会议上，广州市常务副市长沈柏年透露，根据国家税制改革方向，广州准备统一征收物业税。鉴于物业税可能会成为今后地方税收的主要收入，沈柏年要求财政部门要做好前期准备工作。

　　房地产业一直是中国近年来的高利润行业，在去年更被评为十大暴利行业的“冠军”，物业税的开征无疑将对房地产业产生巨大冲击，于是，物业税成了近期人们关注的一大焦点。

　　物业税：“平买贵用”直指房地产泡沫

　　虽然目前我国还没有明确地提出征收不动产物业税的一个具体实施细则和措施，但基本框架已明确。财政部税政司一位负责人在日前透露，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该官员说，到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　一位多年从事房地产专业诉讼的律师称，开征物业税并非简单的税种转换。目前我国现行的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，此谓“批租”。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。在这种税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性交纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。

　　在不久前，有关部门召开了有关中国房地产税收问题的高级研讨会，与会者包括国税总局各相关司、局的司、局长，国土资源部土地利用司的副司长，国家统计局投资司司长，以及相关行业协会负责人和来自部分高校、研究院的专家学者。据了解，到目前为止，这是有关房地产税收问题最高级别的研讨会。

　　在研讨会上，中国国土资源经济研究院的关凤峻院长认为，目前我国的房地产税制存在税种复杂、重复征税的问题，例如同是对房产保有和使用课税，房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和土地使用税。与此同时，又存在税种课税范围狭窄，税基覆盖不全的问题，例如房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区。而城乡结合部则在客观上成为非税区，因此助长了对耕地的占用。此外，许多专家都认为，只在房地产的买卖过程中课税不利于避免土地闲置和低效使用，而过高的土地增值税和极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。一位专家就此进一步分析说，“目前的房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，再由其转嫁给消费者，因此必然导致房地产价格高企，从而影响到房地产市场的启动，也不符合国际惯例。”

　　因此，有专家建议对房地产保有环节征税，即对房地产的拥有者征税，税基为所拥有房地产的评估价格。首都经贸大学城市经济系主任丁芸教授更进一步指出可将房产税和土地使用税合并，在财产税上统一设置房地产税，即物业税。

　　根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。因此也有业内人士认为，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象，但是国务院发展研究中心副主任李剑阁则表示，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。

　　前不久，中国人民银行行长周小川在一次高层会议上发表了《从税收改革的趋势看城市土地管理》的演讲，他指出，十六届三中全会提出的试行财产税也有人称为地产税或物业税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响。

　　周小川认为，从财产税角度看，涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式；另一种是定期评估，征收财产税的方式。目前，绝大多数成熟的市场经济国家都已经采取第二种做法，即征收财产税的方式。而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。

　　周小川阐释了两种方式对宏观政策的影响。如果采用土地批租的形式，不管是否进行拍卖，供应量是有限的，对初始价格影响非常大，而这个价格如果高了，可能直接就引起了炒作，造成虚假的泡沫。而采用征收财产税的方式，则会从宏观角度影响地方的行政行为。任何一个地方政府，都希望按照国家的有关规定征收税赋，是否具有主力税收资源非常重要。如果没有主力税收资源，地方政府会过多依赖于增值税。而地方政府为了筹集税收资源，可能偏向于价格较高的加工业，从而导致各地都抢着上汽车或者钢铁等项目，继而造成重复建设。如果能够使财产税成为地方政府的主力税收资源，对于中央地方之间的关系、各级财政之间的关系、宏观调控等，都会产生重要影响。

　　目前的两种城市土地管理方式，一种是城市土地采用批租形式。这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施。另外一种体制则是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是作为土地的使用要定期进行评估。在此基础上，征收财产税会使土地初始价格比较低，但是事后从流量来看，每年都要承担一定的财产税，财产税成为未来预期收入以后，就可以搞市政债券。另外，财产税的做法有利于承租人的优化配置，城市的某些特别资源由于基本设施的变化而升值，比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，从而财产税也会跟着提高。

　　有专家指出，国家如此迫切地试推“物业税”有深层次的原因。首先，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，而最终这一风险又将加剧金融部门尤其是银行的风险。开征物业税，将大幅度挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。而且新物业税开征，不仅能有效均衡各方税负，也能大大拓宽税收征收面，增加国家税收。还会进一步降低目前国内居高不下的房价，抑制国内近年来甚嚣尘上的“圈地”、“炒地”风潮。而通过对居住豪宅者课以高物业税，对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费，是调节社会贫富差距、维护社会稳定有效举措。

　　最近有消息称，从今年开始，物业税征收在全国将从试点到全面铺开。目前广东、湖南已经开始试点。

　　业界：疑虑多多

　　对物业税开征，最关心莫过于房地产开发商们，尤其在周小川的讲话中，明确指出，征收物业税的一个目标就是指向房地产泡沫，更使一些房地产老板有些寝食难安，于是，对物业税的议论很多都来自这些房地产商。当然既是议论，必然是赞成、反对疑虑统统有之。

　　中国房地产开发集团公司总裁孟晓苏说:“我早就提过这个建议，现行土地制度是我们独创的，是不符合市场规律的，造成了许多混乱。把土地出让金、拆迁费、城市配套费用一把收清是不合理的，会造成地方政府的过量批地，以地生财，急功近利。”他说，“如果物业税会给地产市场带来影响，也会是良性影响，至于评估问题，总比所得税好测算得多。”

　　现在身在国外的首创集团总裁刘晓光则是另一种看法，他直言不讳:“这肯定有问题，一定会给整个地产市场带来震荡。”

　　万通董事局主席冯仑认为:“在总的税赋不变的情况下，物业税主要是平衡社会财富收益，抑制高档地产项目的手段。重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。而且，降低开发成本、降低购房成本，也有助于加快房屋周转率，活跃二级市场。更重要的是，此举能有效杜绝个别发展商的圈地行为，保证市场稳健发展。”

　　上海新联康公司总经理周小丽认为，开征物业税对购房者减轻一次购买时的负担以及增加政府对住宅房地产的长期税收收益是有好处的，但实施中会有三点疑惑：

　　一是关于增值税部分。原先增值税是在房产转让时根据合同差价按一定税率征收的。如果分到各个年度的在使用过程中征收，就有两个问题，一是增值幅度如何认定。因为各个区域和各个物业的增值幅度差异会很大，我国的台湾地区有按区域每年度发布公告地价的做法，但只能针对地价部分，对物业部分很难认定；二是如果房地产行情下降时，政府是否应该退税。要做到这一点对政府显然有难度。但房价肯定不会永远是涨的，在增值没有兑现的时候分年度征收增值税好像有问题。

　　二是目前已购商品房者都已经交清了一定年限内的土地出让金和契税。作为国家和个人的契约已经确定了一定年限内的土地使用价格。在没有出现转让的情况下如果再征收增值税，是否有重复征收或违约的嫌疑。

　　三是如果出台物业税政策，对物业所有者长期来看是增加使用成本的。目前全国各个地区经济发展和房产开发程度都不一样，有些地区住房自有率还不是很高，而我国之前的总体政策是鼓励个人购房的。这样的政策是在全国推行还是只是在部分地区实行，应该谨慎对待。

　　万科房产一位负责人指出，按一般分析，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低购房成本。但这可能有两个问题，一是因为可开发土地在不断减少，土地出让采取招标方式，为了得到土地，开发商之间的竞争还是让地价居高不下。但部分税费项目减少，对企业税费会有所降低，环境有好转，比如合并了土地增值税和房产税。二是即使成本下来了，在市场景气的时候，发展商是否愿意将这部分成本转让给消费者。征收物业税，还有地方政府积极性。现在政府本来在土地出让时就能拿到资金，改为售房后由房屋所有者按年交缴。

　　美联物业顾问（上海）有限公司的运营总监方万昌说，根据目前房地产税费的征收办法，购买房产的投资者只有在将其租赁时才会被收取综合税，而那些没有进入租赁市场的房屋不会面临任何税收的影响。因此他认为物业税的出台肯定会对那些手中握有几套房产的投资者产生影响。

　　根据一些发展商的透露，炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产，相当一部分房产也没有进入租赁领域而是直接进入了流通市场，在没有物业税的情况下投资者可以坐等房产升值，而不必去担心成本的消耗。但是物业税肯定会使手中握有多处房产的投资者感到压力，并且会降低投资者的收益率。

　　总体来说，房产中介公司的人士认为物业税肯定会加大投机者的风险，对于打击房产市场中的投机行为会有一定的遏制作用。

　　那么，物业税到底会不会给当前的地产市场带来震荡？目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。购房者在购买房子时，房价中包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。由此来看，理论上讲，“物业税”的直接后果就是减轻了开发商前期的资金压力，从而降低了房地产开发的门槛，同时也减轻了消费者的购房压力。

　　不过，地产商的成本账实际并非如此简单。这从星际广源房地产顾问机构的文玲女士的一席话中便可见其中蹊跷。她认为:“物业税对有关系的开发商而言影响是很明显的，因为现行制度下许多开发商往往都能够获得土地免税处理。”她还介绍说:海南的开发商普遍对“物业税”制度表示不欢迎。海南的地产市场二次置业为主，物业税的消息肯定会带来市场疲软，许多关注房产投资的资金会转移到其他方面，这样开发商的整体利润影响比较大。特别是三亚，二次置业的比重占到了房产市场的80%以上。

　　按照文女士的解释，以“买房出租”作为投资的“机会主义者们”也将会失望，因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水。投资型买家本来可能会一下子买几套甚至十几套房，开征物业税，将让开发商痛失可能带来的大笔利润。

　　对于楼市价格到底是升是降，某地产研究机构人士如此算这笔账:在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果改用逐年缴纳的办法，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。还有估计说，北京现在8000元/平方米的房价，届时4800元/平方米即可赢利销售。这是一个对购房者极具诱惑力的价格。

　　不过地产商普遍不这样认为。中原地产李总经理说，房地产价格是跌还是升，受某个因素所左右的可能性不大，而主要是受市场需求的影响。

　　文玲女士还提出了一个疑问，她说，开征物业税涵盖了土地出让金等相关税费，将涉及国土、工商、税务等多个部门，征收涉及环节多、范围广，平衡起来难度大。同时住房的所有者也许并不在所在区域，实际情况复杂，特别是大范围的推广，难度不小。

　　根据资料显示，目前中国涉及房地产业的税种有9个，收费近百种。其中：在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产开发建设环节，对内外资企业和个人征收土地增值税，对国内企业和个人征收固定资产投资方向调节税。这样的税制和征收格局，确实带来很多矛盾。一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；三是收入规模过小，调控作用不强，不能发挥其主体税种的功能，各地对这些税种的重视程度不够。

　　对于目前房地产税制的改革，一些专家认为单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。对此，一位权威人士公开表示，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。

　　物业税开征标准到底会有多高，也是业界极为关注的一个问题。据悉，直到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定。

　　有专家建议，采用房屋原值70%作为“应纳税物业价值”，税率不宜高于0.5%。如以一套50万元的房屋为例，70%即35万元，最高0.5%的税率即35×0.5%＝0.175(万元)，即50万元的房屋一年缴交0.175万元，每月缴交140多元，未超出普通家庭的承受能力。当然，最终物业税将以何种标准计算尚没有定论，但财政部税政司一位负责人透露，有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　虽然房地产业界和专家对物业税已经展开了热烈的讨论，但是其中的细则还没有完全出台，一位专家指出，对于刚刚出来的概念在实践中肯定会面临不断完善的问题，但是国外的资金或早或晚、或多或少的都会进入中国的房地产市场，以物业税为标志的房地产税制变革对发展中国的房地产市场有益。

　　老百姓：房价会不会降？

　　征收物业税，对多年来深受高房价之苦的老百姓来说，最关心的是房价会不会降？降多少？虽然媒体上少有老百姓的议论，但物业税问题还是引起了不少人的关注。

　　在上海某政府机关就职两年多的小徐终于在中环线附近的大华住宅区内觅得了一套自己买得起的房子。80平方米的两室户单价为7000元左右，一年零四个月之前，这个区域的房价不到现在的一半。一个星期前，他去房产商那里付了1万元的定金，并对记者说房子正对着一个公园，2007年地铁也将铺到门口，自己的房产估计还有升值空间，现在不买，以后更买不起了。一个星期后，他又开始担心了。“本来准备首付30万，余款按‘等额本金’的方式还清，每月还2000多元，逐月递减，压力也会越来越小，现在据说要开征物业税了，而且每年都要根据房产评估值缴纳一笔税费，如果我的房子升值的话，会交得更多。”小徐觉得平添了不少压力，他甚至搞不清，自己的房产究竟是升值好还是贬值好。

　　据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。

　　但另有专业人士表示，为降房价而开征物业税，实质上是将开发商缴纳的一部分税费转移给了消费者，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。

　　现在老百姓购房时，虽然名义上只交1.5%——6%(各地不等)的购房契税，但是在房价中已经包含了几乎全部的税费。比如用100万元购置一套100平方米的房产，要缴纳1.5万元的契税，但实际上购房者交的税远不止1.5万元。

　　房产开发过程中，房产商需要向政府上缴土地出让金、市政配套费等建设费用。全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强分析了北京的情况：“这些费用再加上房产开发商上交政府部门配套建设的实物，将全部计入房产商的开发成本，最终摊薄在每个购房者的房价中，这部分税费一般要占商品房价格的40%。”也就是说，老百姓在购置上述100万元的房产时，还交了40万元的税费。

　　“这样的税赋实在太高了”，上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授评论说，“比如市政配套费应该由财政补贴解决，否则最终吃亏的还是购房者。降低房地产在开发和流通环节当中的税赋，而把有些税收放在财产保有阶段时(购房者持有该房产时)征收的观点早在20世纪90年代就提出过。”

　　总是说房价高，可就是降不下来，因为土地成本在那儿摆着呢。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×９8.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。

　　但也有业内专家预测,物业税开征后,购房总成本不会随之下降。该人士估算,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70,其余在其后的69年中交纳,成本下降了98.57%,表现在总房价中,成本就下降了29.57%。理论上讲,目前每平方售价在6000元的房子,新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。但事实上,以上仅为理论价格。其实,消费者以后每年支付的物业税折现值的总和,与一次性付款的金额应该是相等的。因此,物业税的开征,不意味着购房总成本的下降,而消费者房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。

　　老百姓关心的还有一个问题，已经买了的房子要不要缴物业税？怎么个缴法？这个问题是人们争议最大的焦点。中国税务学会理事杨卫华认为，作为对社会贫富差距的重要调节手段，物业税已经到了应该开征的时候。对于自用房屋，他建议采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。隆安律师事务所的秦兵律师认为，应该从每个家庭的第三套房开始征物业税，即夫妻俩各买一套免税房，再买房时就该交物业税了。他还认为，国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益，在新税法实施的5年内，会对旧有物业采取过渡措施。目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

　　物业税：如何表达公平

　　物业税的实行已经是势在必行，虽然眼前还只是在部分地方试点，但不少有关专家已对物业税的实施提出了自己的意见。

　　其将产生的许多新情况、新问题，也应引起社会的密切关注。

　　一是老百姓用房的困难将加大。开征物业税，从理论上讲，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％至20％的购房成本，使购房者的“门槛”大为降低。但是，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是对于那些家庭经济实力不强，只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说，有可能买房容易养房难了。

　　二是已买房的消费者可能吃亏。物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税，就有失公平，如何解决这一问题，业界权威人士建议，在新税法实施的一定期限内，对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。

　　三是要区别自住物业与经营性物业。物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出，而后者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。

　　四是要区别普通物业与豪宅。对于自住物业，有的是几十平方米的普通住宅，有的是几百平方米的高级别墅。普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。业内资深人士认为，对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。

　　中国人民大学法学院博士生导师、中国财税法学研究会副会长徐孟洲教授提出，我国物业税的设置应立足于国情。他说，为了适应我国的国情，我们在对物业税进行设置时，尚有几个问题需要解决。

　　第一，发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。

　　第二，物业税的设置要能调动起业主改善周边环境的积极性，因为房地产的评估价值是随着房地产周边环境的改变而变化的，环境的改善必然使房地产的评估值升高，业主纳税额也将增加。因此，在设置物业税时，对因业主改善周边环境引起的房地产升值就不要征税。

　　第三，经济适用房的取得资格目前还不规范，一些非低收入阶层竟也买到了经济适用房，这有悖于政策的初衷，并且经济适用房业主的经济状况也是不断变化的，因此，在开征物业税的时候，这也是应该注意的。