二手房市场率先回暖 个税新政再掀楼市波澜

    进入“金九银十”，北京市二手房市场渐渐走出新政实施带来的后续观望期，在二手房价格保持平稳的同时，成交量上涨幅度较为明显。二手房市场较之一手楼市率先回暖。

　　此前，刚刚闭幕的军博房展会首日3万多人次中，前往咨询二手房的消费者占总人数的65%。另据“链家”统计资料分析，二手房源登记量相比7月的夏季房展会增长29%，客户登记量相比7月房展会上涨36%。而且，在所登记的全部客户中，26%的人群考虑在3个月之内实施买房计划，这与5月新政出台后，90%以上的客户采取持币观望现象已经出现了明显的反差。

　　政策撬动作用彰显

　　政策上的及时调整是激活北京二手房市场，使其出现了强劲反弹的首要因素。“我爱我家”认为，虽然“6·1”政策之后，北京二手房市场受到较大冲击，但是在7月末，北京市出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》明确六类具有保障性质的住房首次上市交易不再受“小区容积率”和“单套住宅建筑面积”的影响，均可视同“普通住宅”享受税收优惠，这无异于为北京二手房市场送来 “及时雨”。该政策为北京二手房市场解决中低收入群体居住问题及稳定北京整体房价发挥了积极的促进作用。

　　价格位置是杠杆

　　在房屋价格持续攀升的情况下，部分购房者将价格相对经济的二手房作为置业选择。2005年上半年，北京市二手房平均成交价格为4513元／平方米，而同期全市普通住宅期房预售均价为6527元／平方米，二手房的价格优势显而易见。

　　据链家统计资料分析，北京住房供需之间从区位上存在很大落差，将近80%以上的需求者要求在四环内选房；而仅仅20%不到的客户会选择郊区的房产。

　　但如今，北京市三环以内可开发用地已为数不多。根据中大恒基市场研究部数据显示， 2005年7至8月在四环外的新开盘项目占全市开盘项目总量的67.3%。相对而言，房龄较长的二手房普遍位于四环以内，相比新房更具地段优势。此外前几年新开盘的一些项目已相继步入二手房市出售。这部分次新房由于开发时间早，地理位置更是相对优越，房龄大多在5年以内，产品设计、综合质量与新房相比并无劣势，其竞争力超过新房。

　　供应结构有望改变

　　据了解，近几年北京市二手房与一手房供应量之比一直在1∶6上下波动，北京市建委公布的数据显示，北京2004年新房成交套数为32.98万套左右，二手房成交量仅为5.74万套左右，二手房与新房的差距相当之大。而上海一手房与二手房供应量比例接近1∶1，广州约为1∶2。

　　北京的存量房市场在250万套左右，其中公房约有100万套。业内人士一致认为，二手房市场存在巨大的增长空间，其前景值得期待。二手房市场出现的“拐点”，有望进一步缩小二手房与新房市场的结构比例差距，将对保持房地产整体市场的健康发展起到积极的推动作用。二手房市场的发展虽然较晚，但速度相当快。2002年成交量为0.8万套，2003年突破2万套，达到2.1万套。2004年北京二手房市场的成交量在4万套左右，尽管受到新政的冲击，2005年1至7月的北京市二手房的成交量仍然接近4万套，中大恒基市场研究中心预计，在稳定政策的支持下，2005年北京二手房交易量将直逼5万套大关。

　　个税新政再掀“波澜”

　　2005年10月7日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，该文件正式明确，个人买卖二手房必须交纳个人所得税。此消息在近日引起各二手房中介机构的热切关注。业内人士认为，二手房交易意愿虽然开始出现明显回升，但在个税新政策下，二手房市场将再度面临“波澜”。

　　“链家”方面分析，实际今年7月，国家税务总局有关领导已经明确强调对于交易环节必须征收个税。如果严格征收个税，今年第四季度的二手房成交量会出现微降。其中影响最为明显的应该在于购买时间5年以内的二手商品房；而对已购公房等六类具有保障性的住房，因为有《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》对其购房时间认定的改变，使这六类房产大部分处于5年以上的范畴，基本可以享受免征个税待遇，影响相对较小。新政策执行初期，二手房市场会出现5月新政出台后曾经出现的集中过户状况，此后一段时间会处于交易“冷淡期”。