不动产税初始可能不涉及个人住宅

    中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

    对于征收不动产税的讨论已有一段时间，期间有不少争论。此次《中国房地产税收政策研究》课题报告的推出，并有财政部、国家税务总局等部门官员26日一起参与研讨，表明政府在积极推进这一改革。“明租、正税、清费”应成为改革的基本趋向。

    据财政部有关负责人透露，不动产税征收的初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。

    据介绍，目前国家以房地产为对象的收入主要包括税收、各类收费、土地出让金（地租），而中国直接将房地产作为征税对象包括，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果从房地产企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种和1个附加，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税，以及固定资产方向调节税和教育费附加（已停征）。

    国家税务总局副局长许善达表示，1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改，这方面税最少滞后10年，与市场化要求相距甚远。

    而课题组研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达71%.此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

    相反，中国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金，各地各行其是极不规范，而且几乎完全是预算外运行。

    而与房地产有关的收费也是混乱无序。贾康举例说，山东某地滨海城市的收费项目达1400多项，而江苏某地有红头文件依据的收费项目更多达4000多项。

    课题组成员、国务院发展研究中心社会发展部林家彬说，十六届三中全会的决议中明确提出，“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。而《决议》所指的物业税就是将来要适时开征的不动产税，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，也并不是要把土地出让金、房地产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收，改革的方向是“明租、正税、清费”。

    他介绍，与房地产有关的税收目前实施的是内资和外资，城、乡有别的双轨制税制，“正税”即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向“宽税基、少税种、低税率”的国际通行方向靠拢。

    “明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，并作为地租性质加以明确。

    “清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。

    财政部财科所所长贾康认为，国家从不动产取得的收入，不管是采用统一的混合形式还是租、税、费分流的形式，关键还要明确中央、省、市、县、乡5级征收关系，他建议以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税关系，成为地方财政的支柱，并且5-8年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖，同时，要求考虑地段因素，拉开税基等级。

    他还提出了3级公共财政体系的设想，即5级行政关系暂不变的情况下可以先考虑合并财政关系，乡变成县的派出机构，地市变成省的派出机构，若最后真能实现三级设置，则还应有相应层级的立法程序来保障和监督。

    贾康建议，不动产税征收首先可考虑内外资并轨，然后考虑城乡并轨，相应的配套举措可允许地地方政府试点；进一步推进土地流转制度改革；完善财产登记制度；完善和细化财产保障法律体系。

    许善达则强调，改革不能局限于这种税怎么收，而是要把预算外运行的财政逐步纳入预算内管理，调节预算内、外差额分配关系，以此为契机推进公共财政体系的完善。

    国外物业租赁课税借鉴

    美国

    美国没有专门针对房地产出租收益征收的物业税，而是将出租房地产的收入纳入个人总收入中一并征收个人所得税。

    美国的税法规定，在计算个人所得额时，不计入自有住房租金的推定收入，指假定租用与自有住房同样的住房是应该支付的租金。由于居住在自有住房中，不用缴纳这笔租金，相当于增加的一笔收入，这笔收入称为推定收入），同时允许扣除购买两套自有住房的抵押贷款利息支出。这些规定实际上是鼓励个人拥有住房。

    法国

    法国采用土地年度税的形式征收不动产税，在这个名目下包括三类房地产税，即“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。

    按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，征税根据是土地的出租价值，其税金减免部分是20%：“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，征税根据是建筑物的出租价值，其租金减免部分是50%：“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

    可见，法国的不动产税主要也是从租金计征的。在上述三类房地产税中，有两类是由业主缴纳，一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。可见对于出租的房地产来说，其税负是分别由出租方和承租方承担的。从其税收政策中，看不出明显的鼓励或不鼓励出租的取向。

    日本

    日本也不专门针对房地产租赁收入征税，同样是将此计入个人所得税计征。

    日本个人所得税扣除中没有抵押贷款利息支出的扣除一项。另外，日本还有个人事业税目，属于都道府县税中的主要税目之一。个人事业税的纳税对象为个人所从事的事业活动中的一部分事业的上一年所得。个人事业分为3种，不动产租赁业包括在第一种事业中，税率为5%.